Правоустанавливающий документ на жилье - это утвержденной формы документ,
удостоверенный
   - нотариально,
   - или органом исполнительной власти,
   - или БТИ (для кооперативных квартир)
и зарегистрированный в БТИ,
который определяет право частной собственности субъекта на жилье.

Виды документов

Всего их, по некоторым источникам, может быть 17! Мы рассматриваем только самые распространенные, итак:

Для приватизированной жилплощади:
- свидетельство о праве собственности на жилье,
- зарегистрированное в БТИ, и
- техпаспорт.

Для кооперативной (инвестиционной) квартиры:
- свидетельство о праве собственности на квартиру, выданное Главным управлением жилищного обеспечения Киевской государственной администрации,
- зарегистрированное в БТИ, и
- техпаспорт.

Для жилплощади, полученной по наследству:
- свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию,
- заверенное у государственного нотариуса, и
- зарегистрированное в БТИ.

Для жилплощади, приобретенной в результате сделки:
- договор отчуждения (купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания*, свидетельство о приобретении имущества с публичных торгов или на аукционах),
- заверенный у нотариуса, и
- зарегистрированный в БТИ.
*К договору пожизненного содержания дополнительно должно прилагаться свидетельство о смерти.

Для жилплощади, полученной по решению суда:
- копия решения суда,
- вступившего в законную силу, и
- зарегистрированная в БТИ.

Некоторые виды правоустанавливающих документов, которые мы не будем здесь рассматривать подробно:
- договор лизинга, предметом которого является недвижимое имущество;
-договор об удовлетворении требований ипотекодержателя;
- договор о выделе в натуре частицы недвижимого имущества;
- договор о делении недвижимого имущества, что есть в общей частичной или общей совместной собственности;
- свидетельства о приобретении объектов недвижимого имущества на аукционах из реализации заставленного мущества, выданные государственными и частными нотариусами;
- свидетельства о праве на наследство и свидетельства о праве собственности на частицу в общем имуществе супругов, оформленные консульскими учреждениями Украины;
- договоры отчуждения недвижимого имущества, что находится в налоговой закладной, заключенные путем проведения целевых биржевых или внебиржевых аукционов с целью погашения налогового обязательства;
- решение судов, третейских судов о признании права или об установлении факта права собственности на объекты недвижимого имущества, о передаче бесхозяйственного недвижимого имущества к коммунальной собственности;
- акты о денационализации (демуниципализации) зданий;
- мировое соглашение, утвержденное постановлением суда.

Подведем итог.

Правоустанавливающие документы на жилье могут быть разными!

Они должны быть заверены соответствующим органом и зарегистрированы в БТИ.

Кроме того, некоторые из них требуют обязательного наличия техпаспорта.

За исключением копии решения суда (что встречается довольно редко), все остальные правоустанавливающие документы являются либо свидетельствами, либо договорами.

И совсем невероятное: документов на одну квартиру может быть несколько! Причем количество документов может быть как меньше числа собственников, так и больше их.

Не все собственники могут быть указаны в документах явно!

Один документ - один собственник - самый простой и понятный случай. Хотя возможен вариант, когда собственник указан один, а в действительности их два. (Например, если квартира покупалась в браке, то кроме явно указанного в документе собственника, владельцем квартиры будет также его супруг/супруга).

Один документ - несколько собственников - также простой вариант. Все собственники (например, семья из 4 человек) явно указаны в документе. Однако, как и в предыдущем случае, каждого из них стоит проверить, не состоял ли он в браке на момент приобретения квартиры.
Пример: В документах указан отец и трое детей. Если на момент покупки квартиры все они состояли в браке, то фактически собственниками квартиры являются 8 человек!!!

Несколько документов - несколько собственников - такая ситуация возникает в тех случаях, когда проводились операции с частями квартиры (дарение, наследование и т.п.).

Несколько документов - один собственник - частный случай предыдущего варианта.
Пример: Собственники квартиры - родители и ребенок. После смерти родителей ребенок остается единственным собственником квартиры. При этом на часть квартиры у него будут первоначальные документы (это может быть свидетельство на право собственности или договор купли-продажи), а на другую часть - свидетельства о праве на наследство.

Задача
Часть первая. Невероятная, но, тем не менее взята из практики.
Муж, жена, сын. Имеют квартиру (в равных долях). Умирает жена. Как распределится имущество?
Ответ: Пока все просто: муж и сын наследуют в равных долях**, следовательно, они будут владеть по 1/3 на основании свидетельства на право собственности и еще по 1/6 на основании свидетельства о праве собственности на наследство по закону ).

Часть вторая. Муж вторично женится на женщине (назовем ее жена2), у которой есть дочь (дочь1) от первого брака. Муж умирает. Как теперь распределится имущество?
Ответ: После смерти мужа, его часть наследуют жена2 и сын в равных долях**, дочь1 жены2 от первого брака не наследует*.
Жена2 получит половину от части мужа = 1/6 + 1/12
Сын теперь владеет также половиной части своего отца = 1/6 + 1/12
и своей частью, которая после смерти отца осталась неизменной = 1/3 + 1/6

Часть третья. Сын выкупает у жены2 имущество. Теперь вся квартира принадлежит ему. А сумеете ли Вы перечислить документы, на основании которых он владеет квартирой?
Ответ: 1/3 - на основании свидетельства на право собственности.
1/6 - на основании свидетельства о праве собственности на наследство по закону от матери.
1/6+1/12=1/4 - на основании свидетельства о праве собственности на наследство по закону от отца.
1/6+1/12=1/4 - на основании договора купли-продажи с женой 2.
1 собственник и 4 документа на квартиру!!!

Часть четвертая. Сын женится. Опять таки на женщине (назовем ее жена3) с дочерью (дочь2) от предыдущего брака. У них появляется совместный ребенок (дочь3). Сын умирает. Кому теперь принадлежит квартира, в каких долях и на основании каких документов?
Ответ: После смерти сына по закону наследуют в равных долях** его жена3 и их общий ребенок - дочь3; дочь2 не наследует.* Им будет принадлежать по 1/2 квартиры на основании свидетельства о праве собственности на наследство по закону.

* Дочь1 и дочь2 могут учствовать в наследстве, но только в том случае, если были оформлены бумаги по их усыновлению, или при заключении брака подписывался брачный договор, где указано соответствующее условие.
** Здесь рассмотрен случай наследования по закону, когда нет других наследников первого круга, а также не было составлено завещание.

Если собственников несколько, то следует разделять общую совместную и общую долевую собственность
См. Гражданский кодекс Украины, Глава 26 (Цивільний кодекс України (Відомості Верховної Ради (ВВР), 2003, NN 40-44, ст.356 )

Теперь рассмотрим подробно каждый из документов в отдельности. Итак, это могут быть:

Свидетельства:

Свидетельство о праве собственности на жилье (приватизация).

Свидетельство о праве собственности на квартиру (кооператив) или "справка ЖСК о полной выплате пая" с "регистрационным свидетельством".

Свидетельство о праве собственности (инвестиционные квартиры).

Свидетельство о праве на наследство по завещанию.

Свидетельство о праве на наследство по закону.

Свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов (разделение счетов).

Свидетельство о приобретении с публичных торгов.

Договора отчуждения:

Договор купли-продажи жилья.

Договор дарения.

Договор мены.

Договор пожизненного содержания.

Копия решения суда.

<<< к началу страницы

При полном или частичном использовании материалов статьи, ссылка на "Я продаю/покупаю квартиру. Практическое пособие" обязательна.