Маклер: три цвета времени

Первые "черные", или, как они себя именовали, "частные" маклеры появились в Киеве еще в "застойные" годы. Это была действенная альтернатива городскому обменбюро. Невероятные обменные комбинации с жилплощадью советских граждан иногда растягивались во времени на несколько лет и стоили этим гражданам недешево – в среднем тысячу рублей, не считая "доплаты". В ту пору работа маклера мало чем отличалась от работы разведчика: особая, хорошо налаженная, конспирация и разветвленная информационная сеть. В конце 80-х к обмену квартир добавилась купля-продажа, а также широкая миграция и эмиграция населения. В сумме это давало маклерам неиссякаемый поток клиентов и стабильный источник дохода. Какая-то сотня квартирных посредников с честью обслуживала двухмиллионный город. С форсированием приватизации в начале 90-х, вовлечением в круг операций аренды значительно увеличились объемы "работ" и небольшой отряд киевских маклеров стал расти, как на дрожжах. В середине 90-х он уже составлял несколько тысяч "частных" посредников.

В чем же заключалась работа маклера? По нынешним меркам, она была достаточно скоротечна (клиент обслуживался в течение недели-двух, а задаток и сделку иногда отделяло всего несколько часов), примитивна по технике исполнения (неброская малозатратная реклама, суматошный просмотр квартиры, безграмотная расписка о задатке, авральное взятие справок, оформление у нотариуса "без очереди") и крайне безответственна (посредник не проверял ни подлинность документов и справок на объект, ни прописанных в квартире, ни задолженность по квартплате). Прибавьте к этому очень приблизительные правовые знания "частных" маклеров. Зато размер комиссионных соблюдался ими неукоснительно – 5% от стоимости "товара", без скидок и округлений. Совместная работа двух посредников (моя квартира – твой покупатель) почти полностью исключалась.

С тех пор многое изменилось, но "черные" маклеры остались. Правда, сегодня на рынке недвижимости Киева их не более 10%. В работе этих "аборигенов" присутствует единственный плюс (материальная и кадровая независимость) и множество минусов. Это и полная незащищенность, отсутствие материально-технической базы, дремучий непрофессионализм. "Черному" маклеру во всем и всегда нужно полагаться только на себя. В итоге это оборачивается лишь надеждой на порядочность и добрую волю клиента – "авось не обманет".

В 1993 г. на рынке недвижимости появились опасные соперники нотариата – биржи. Именно вокруг них началось активное формирование неких аморфных образований, "полуфирм" - брокерских контор, где каждый брокер по-своему "руководил процессом". На биржи хлынул поток "черных" маклеров – престижное брокерское удостоверение, возможность выставить объект в котировку, присутствовать на торгах, "солидно" провести оформление через контору – привлекло многих "частников", а со временем и новичков рынка. Биржевой риэлтор стал неким извращенным эталоном риэлтора как такового. Период становления и укрепления киевских бирж растянулся на пять лет. За это время сформировался многотысячный отряд квартирных посредников – "серых" маклеров. Сейчас он количественно доминирует в риэлторской среде, достигая 70%.

От своих коллег по "черному" рынку эта многочисленная "трудовая прослойка" отличается несколькими существенными факторами. В первую очередь, пребыванием (иногда формальным) в структуре агентства недвижимости со всеми выгодами этого положения: наличием удостоверения и документов, информационно-консультационной поддержкой, каким-никаким офисным помещением. Естественно, дают все это не за "спасибо", но с каждым годом требуют все меньше и меньше (избалованность и финансовые амбиции маклеров накладываются на лень и нерешительность директоров). Во-вторых, профессионализм и знания "серых" значительно превышают аналогичные показатели своих "черных" собратьев. Роднит их один существенный минус – работа на домашнем телефоне, что исключает использование современных коммуникационных и информационных технологий, коллективного творчества и обмена опытом, работы с серьезными проектами и солидными клиентами. "Серый" маклер замкнут, подозрителен, его доходы нестабильны и он полностью лишен уверенности в завтрашнем дне. В последнее время такие "полуофисные" сотрудники все чаще впадают в панику, а то и вовсе уходят с рынка, что приводит к финансовому истощению или разорению мелких риэлторских компаний. Налицо типичный "кризис жанра".

Первые крупные агентства недвижимости возникли в Киеве в начале 90-х. "Крупными" их можно назвать не по количеству работающих маклеров (таких всегда было не более двух десятков), и, даже, не по числу сделок, а по объемам и значимости последних. Открытый офисный стиль работы, мощная имиджевая реклама, обеспечивающая солидную информационную базу (в т.ч. и на собственных печатных, электронных носителях), работа с крупными объектами посредством наработанных деловых связей, постоянные плодотворные контакты со структурами власти, активное использование мирового риэлторского опыта и, наконец, программное инвестирование в недвижимость – таковы главные "киты" успеха компаний, которые принято называть "белыми". Несмотря на кажущуюся привлекательность работы в такой фирме, это под силу далеко не каждому, поэтому "белых" маклеров - всего лишь 20%.

Руководители крупных компаний – люди достаточно консервативные, с устоявшимися профессиональными принципами и этическими нормами, а потому прежде чем принять в штат своего агентства нового сотрудника, его несколько лет "обкатывают". Строгую дисциплину, контроль за действиями исполнителя, невысокую ставку маклерского вознаграждения приемлют немногие – сказывается всеобщая разболтанность и безнаказанность. Да и быть простым винтиком в огромной машине такой фирмы мешают непомерные амбиции, мнимая самодостаточность. Да, работать в риэлторском коллективе под началом требовательного менеджера непросто, но во многом выгодно: у вас есть небольшая, но стабильная зарплата, собственное компьютеризированное рабочее место, доступ к большим массивам информации, работа с "готовыми" клиентами и исключительно "вашими" объектами, отсутствие рекламных затрат. А главное – многолетняя безупречная репутация компании, ее вес в риэлторской среде. Конечно, не все так безоблачно в крупном агентстве недвижимости, его основная проблема – как раз кадровая, но цивилизованное развитие рынка возможно только в этом направлении. Так что рано или поздно "черным" и "серым" маклерам придется "побелеть" или навсегда отказаться от этой профессии.

Игорь Однопозов 02.2001