Процедура сделки шаг за шагом
Во время сделки одно лицо передает другому лицу довольно крупную сумму в обмен на право владения недвижимым имуществом (квартирой).
Продавец заранее должен продумать следующие моменты:
как и где получить деньги за квартиру (выбор места сделки);
как и где проверить их подлинность (есть ли подходящие условия для передачи денег и их проверки);
куда поместить деньги после их получения, как обеспечить свою безопасность.
Чем меньше людей будет знать о месте и времени проведения сделки, тем безопаснее. В идеале было бы хорошо, если бы точную дату и время знали только непосредственные ее участники.
Стандартная сделка
Шаг 1
Читаем предварительный вариант договора купли-продажи. Ищем ошибки, исправляем. Особое внимание обращаем на написание имен, адресов и метража квартир, паспортные данные и идентификационные номера, а также на суммы и сроки.
Бывают несчастливые люди или тяжелые дни.
Случай из практики: Подписание договора купли-продажи квартиры в доме 5, кв.4. Договор читают и проверяют: Покупатели - 2 человека, Продавцы - 2 человека, посредник Продавца и посредник Покупателя. Ошибок не найдено. Договора подписываются, производится расчет, нотариус заверяет договора, передает их участникам. И тут выясняется... что продана квартира в доме 4, кв. 5 !!! Хорошо еще, что заметили эту ошибку тут же, в нотариальной конторе и сразу все исправили. А ведь произойти это могло и позже, когда, предположим, Продавец уже уехал за границу на постоянное место жительства...
Стоит отметить, что нет жестко фиксированного текста договора купли-продажи. У разных нотариусов договора выглядят очень по-разному. Кроме того, по согласованию сторон в текст договора могут вноситься изменения и дополнения. Следовательно, Вы можете застраховать себя от рисков или упустить такую возможность, в зависимости от того, насколько грамотно будет составлен договор. И ответственность за это лежит на Покупателе или его представителе.
Шаг 2
Пока Стороны знакомятся с текстом договора, исправляют описки и вносят изменения, нотариус:
берет необходимые справки из реестров:
- об отсутствии запрета и ареста на квартиру;
- об отсутствии налогового залога (на всех Покупателей и Продавцов);
а также подписывает необходимые заявления:
- супругов Продавца и Покупателя о том, что они не возражают против заключения сделки;
- Продавца о том, что он на момент приобретения квартиры в браке не состоял, или о том, что при заключении брака не заключался брачный контракт;
- родителей несовершеннолетних от 15 до 16 лет о том, что они удостоверяют личность ребенка, и т.д. и т.п.
Шаг 3
Договор печатается на нотариальных бланках. Покупатели и Продавцы ставят на нем свои подписи, нотариус пока ничего не заверяет.
Шаг 4
Все переходят в комнату для расчетов.
Производится передача денег от Покупателя к Продавцу.
Покупателю передаются все справки о задолженностях (или их отсутствии) по квартире.
В целях безопасности Продавец пишет расписку Покупателю о том, что он получил сумму за квартиру в полном объеме. Указывается сумма, которая фактически была передана (в том случае, если она существенно отличаться от суммы, указанной в договоре купли-продажи).
Покупатель оплачивает услуги Агентства недвижимости (если не было других договоренностей).
Учтите еще один момент: граждане могут рассчитываться только в национальной валюте, все остальное - нарушение законодательства! Поэтому позаботьтесь, чтобы при расчетах Вам никто не помешал.
Шаг 5
Снова все возвращаются к нотариусу.
Подтверждается факт передачи денег.
Нотариус заверяет договора (ставит на них печать и свою подпись) и вносит их в реестр (договору присваивается регистрационный номер).
Продавцы и Покупатели расписываются в реестре.
Старые документы на квартиру остаются в архиве у нотариуса.
Оригинал новых документов и их нотариально заверенная копия выдается Покупателю.
Еще одну нотариально заверенную копию нового договора получает Продавец.
Если Покупатель берет кредит в банке
Сделка происходит в банке. Как правило, она займет у Вас больше времени, чем регистрация договора купли-продажи у нотариуса.
Вначале Покупатель подписывает договор с банком на получение кредита.
Затем получает этот кредит.
После этого происходит подписание договора купли-продажи, расчет с Продавцом и заверение договора у нотариуса банка. Договор купли-продажи оформляется на имя Покупателя. Продавец получает нотариальнозаверенную копию договора купли-продажи, и его дальнейшее участие в сделке с банком не требуется.
Новый хозяин квартиры оформляет доверенность на представителя банка для регистрации договора купли-продажи в БТИ. Договор ипотеки все еще не может быть оформлен, так как Покупатель вступает в права собственности только после регистрации договора в БТИ.
Представитель банка регистрирует договор купли-продажи в БТИ, после чего новый собственник заключает с Банком договор ипотеки.
Договор ипотеки также подлежит нотариальному удостоверению, кроме того, нотариус регистрирует его в Госреестре ипотек и в Едином реестре запрета отчуждения объектов недвижимости (каждое действие дополнительно оплачивается). Т.е. на квартиру накладывается арест, следовательно, Покупатель не сможет делать с ней никаких операций без ведома банка до тех пор, пока полностью не рассчитается по кредиту. В последнее время дополнительно к договору ипотеки может быть оформлена закладная. Это вид ценной бумаги, для Заемщика она не имеет особого значения. Ее оформление говорит о том, банк может передать кредит (продать, выкупить, заложить) третьим лицам. При этом у Заемщика могут измениться реквизиты, по которым он производит платежи (о чем его заблаговременно предупредят), однако, условия кредитного договора и договора ипотеки измениться не могут.
Покупатель и представитель страховой компании подписывают страховые договоры и Покупатель оплачивает предусмотренные ими страховые платежи.
После этого Покупатель получает "на руки" договор купли-продажи квартиры и договор ипотеки.
В общем, для Продавца процедура сделки ничем не отличается от обычной продажи если не учитывать тот факт, что в некоторых банках на оформление кредита требуется несколько часов.
Подробно о выборе банка.
Если продаваемая квартира находится под запретом
Если запрет наложен банком (кредитором)
Квартира покупалась в кредит, который на момент продажи не выплачен полностью, или была взята ссуда под залог недвижимости, которая до сих пор не погашена.
Сделка будет происходить только в банке.
Покупатель выплачивает банку за Продавца долг по кредиту,
банк снимает с квартиры арест,
далее оформляется стандартный договор купли-продажи.
Продавец получает остальную часть денег, новый хозяин - документы на квартиру. Процедура абсолютно безопасна как для Продавца, так и для Покупателя, происходит в один день под руководством нотариуса банка.
Заложить квартиру можно не только в банке, а также у любого физического или юридического лица. Тогда арест на квартиру, как и в предыдущем случае, накладывается нотариусом на основании договора залога. Процедура продажи такой квартиры также ничем не отличается: она проводится у того нотариуса, который накладывал арест на квартиру, на сделке должен присутствовать кредитор;
вначале гасится задолженность перед кредитором,
затем снимается арест,
после чего оформляется договор купли-продажи.
Запрет может быть наложен судом
Тогда продажа квартиры возможна только после того, как суд примет соответствующее решение и запрет будет снят. Как правило, хозяева такой квартиры знают о запрете, они должны позаботиться о том, чтобы он был снят ДО дня подписания договора купли-продажи. Учтите, что если решение суда о снятии запрета есть, а сам запрет еще не снят, то сделка не сможет быть совершена. Даже решение суда на руках не есть гарантия снятия ареста!
Пример. Собравшимся на подписание договора купли-продажи Покупателям и Продавцам нотариус сообщает, что квартира находится под арестом и сделка не может быть совершена. Хозяйка квартиры заверяет, что ничего об аресте не знает. В суде выясняется, что арест наложен на фамилию одного из предыдущих хозев квартиры. Он взял небольшой кредит в банке, квартира не закладывалась, но ксерокопии правоустанавливающих документов банку предоставлялись. Через пол-года квартира была благополучно продана, а еще через пол-года из-за задержек с выплатами по кредиту банк подал иск в суд. И суд наложил арест на основании иска и ксерокопии документа на квартиру годичной давности!
После прохождения всех формальностей, состоялся суд, который постановил арест снять. Хозяйка квартиры относит решение суда в первую нотариальную контору и спокойно ждет новой даты сделки. Однако на сделке выясняется, что арест опять не снят! Накладывали его на 1/2 часть квартиры, и на фамилию предыдущего собственника, а в решении суда о снятии ареста фигурирует вся площадь квартиры и фамилия нынешней собственницы!!! На лицо явная халатность судьи.
"Цепочка" с "опекунским советом"
В решении опекунского совета указывается условие, что квартира может быть продана при условии покупки взамен другой (указано какой именно) квартиры. Обе сделки проводятся в один день у одного нотариуса. Для соблюдения всех формальностей, запись в регистрационной книге делается вначале о покупке квартиры для детей, а затем о продаже их собственной.
Процедура выглядит следующим образом:
Первым подписывается договор купли-продажи, где дети являются Покупателями.
Затем подписывается договор купли-продажи, где дети являются Продавцами.
После этого производится расчет по квартире, где дети являются собственниками и сразу вслед за этим по квартире, которая для детей покупается.
Участники сделок возвращаются к нотариусу, который вначале заверяет договор на покупаемую для детей квартиру, а затем на квартиру, продаваемую от их имени.
Таким образом, квартира для детей была вначале куплена, и только после этого продана их собственная, как и требовалось по условию решения опекунского совета.
|
≡
Органы власти