Сделка
Передача денег. Наличный и безналичный расчет
Следует учитывать тот факт, что при оформлении договора отчуждения жилья, нотариус не удостоверяет сам факт передачи денег.
Стороны рассчитываются самостоятельно, в какой угодно валюте, на свое усмотрение и под свою персональную ответственность (возможно, даже без свидетелей, если в сделке нет посредника/посредников) и просто подтверждают этот факт у нотариуса.
Наличный расчет
Порядок передачи денег
При передаче денег наличными существует три способа порядка проведения самой сделки:
Первый способ. Расчет производиться ДО подписания договора и его нотариального заверения.
Ситуация: деньги уже переданы, а договор еще не подписан. Существует момент, когда и деньги и права на квартиру принадлежат одному человеку - Продавцу. В этом случае рискует Покупатель.
Второй способ. Расчет производиться ПОСЛЕ подписания Сторонами договора и его нотариального заверения.
Ситуация: договор уже подписан, а деньги еще не переданы.
Существует момент, когда и деньги и права на квартиру принадлежат одному человеку - Покупателю. В этом случае рискует Продавец.
Третий способ. Расчет производится ПОСЛЕ подписания Сторонами договора, но ДО его нотариального заверения.
В момент, когда договор подписан, но еще не заверен нотариусом, он не имеет юридической силы, и права на квартиру все еще принадлежат Продавцу. После передачи денег, Продавец и Покупатель подтверждают этот факт у нотариуса, и он заверяет договор (права собственности переходят к Покупателю).
Здесь тоже существует опасный момент - от передачи денег до подтверждения этого факта у нотариуса. Для подстраховки есть свидетели (в том числе и незаинтересованное лицо - риэлтор), а также договор, в котором Продавец уже расписался, в том числе и в получении денег.
Именно так на сегодняшний день работают практически все нотариусы.
Проверка денег
Как правило, проверка доброкачественности купюр производится в момент передачи денег от Покупателя Продавцу. Поэтому Вам нужно заранее знать, как Вы будете проверять деньги (это забота Продавца, ведь именно ему важно получить нужную сумму в "нормальных" купюрах). Итак варианты.
Проверка денег самостоятельно.
- В нотариальной конторе есть детектор проверки денег или
- детектор предоставит посредник или
- Вы сами имеете свой детектор и принесете его на сделку.
Немаловажный момент - нужно уметь им пользоваться! Возможно, Вам придется пригласить с собой на сделку родственника (знакомого), который умеет это делать. Если у Вас есть свой представитель (посредник), то он Вам поможет, он делал это не раз, у него такая работа.
Проверка денег в банке (для Вас это будут дополнительные расходы, так как услуга платная).
- Если Ваша сделка проводится в банке, а не в нотариальной конторе, то все просто:
- подписываете договора,
- во время расчета проверяете деньги при помощи сотрудника банка,
- нотариус удостоверяет договор купли-продажи.
- А вот если сделка проводится в нотариальной конторе, а деньги Вы хотите проверить в банке, то такая схема Вам вряд ли подойдет (слишком много времени потребуется, чтобы от нотариуса поехать в банк и обратно, да и крупную сумму не хотелось бы возить туда обратно). Можно деньги проверить ДО начала сделки:
- Покупатель и Продавец вместе отправляются в банк, где у них на глазах сотрудники банка проверяют купюры и запаковывают в конверты, которые предоставил Продавец (чтобы у Покупателя не было возможности их потом подменить).
- Пакеты заклеиваются, и на наклейках пишется сумма, что лежит в каждом конкретном конверте, а также Покупатель и Продавец ставят свои подписи.
- Заклеенные конверты до сделки находятся у Покупателя.
- Покупатель и Продавец вместе едут на сделку.
- Подписывается договор купли-продажи.
- Во время расчетов на конвертах проверяются целостность наклеек, конверты вскрываются, деньги еще раз пересчитываются и передаются Продавцу.
- Договор заверяется нотариусом.
Хорошая схема, но уж больно громоздкая. На мой взгляд, если хочется проверить деньги в банке, то проще провести сделку тоже в банке, пригласив туда нотариуса.
Безналичный расчет
Порядок передачи денег
В случае безналичного расчета деньги передаются со счета Продавца на счет Покупателя ТОЛЬКО в национальной валюте.
Счета могут быть открыты как в одном банке, так и в разных; как в одном городе, так и в разных городах.
Разумеется, если счета будут в одном банке, то Вы экономите на банковских операциях (перечисление денег со счета на счет внутри одного банка производится бесплатно), а сама процедура пройдет быстро.
Между Покупателем, Продавцом и банком заключается трехсторонний договор по которому деньги перечисляются со счета Покупателя на счет Продавца при выполнении определенных условий и при предъявлении определенных документов (например, нотариально заверенная копия договора купли-продажи, которую получает Продавец в момент заключения сделки, или справка о выписке из квартиры).
Этот способ хорош тем, что процесс передачи денег происходит под контролем банка, следовательно исключена возможность мошенничества.
В договоре может быть указана только реальная рыночная стоимость квартиры.
Кроме того есть риски и минусы:
- при возникновении споров (бывают случаи, когда сделка "срывается" накануне назначенного срока), деньги с блокированного счета можно получить только через суд (если Вы специально не оговорили этот вариант при подписании договора с банком);
- в Вашей сделке появляется еще один участник - банк, если у него возникнут проблемы, то отныне это будут и Ваши проблемы тоже; выход - имейте дело с надежными банками в спокойное (в политическом и экономическом смысле) время;
- дополнительные расходы:
- за открытие счета;
- проценты банку за участие в сделке;
- перевод денег из банка в банк;
- расходы на покупку валюты и обналичивание денег.
Заранее (в тексте предварительного договора) следует решить, какие расходы берет на себя Продавец, а какие платит Покупатель. От этого зависит сумма, которая перечисляется на счет Продавцу.
Например: Продавец желает получить за квартиру 100 000у.е.
Сумма за открытие счета и проценты банку за участие в сделке платятся при подписании договора (Покупателем, Продавцом, или сообща, как договорились); счета в одном банке, следовательно, перевод денег со счета на счет дополнительных расходов не вызовет; и, предположим, что Покупатель берет на себя расходы за обналичивание денег.
Сумма, которую он должен перечислить на счет Продавцу, будет вычисляться следующим образом:
100 000у.е.(цена квартиры) х курс банка (не НБУ, а того, в котором открыты счета) + сумма, необходимая для обналичивания (как правило, 1%).
|
≡
Органы власти