Этот  сайт продается

Выбираем банк для ипотечного кредитования

Из книги  "Я продаю/покупаю квартиру. Практическое пособие."   Татьяна Мусенко - К.: ПП "Панмедия", 2006, 296 стр.

Составляем список банков-кандидатов

Составляем список банков-кандидатов, которые готовы предоставить кредит на нужных для Вас условиях.
Здесь Вы найдете список украинских банков со ссылками на их страницы с описанием кредитных условий.

Решение о предоставлении кредита может быть принято быстрее, если Вы будете сотрудничать с Центральным офисом банка, а не филиалом или отделением. Это связано с тем, что в филиалах и отделениях банков, как правило, нет всех необходимых служб, задействованных в процессе принятия решения о выдаче кредита (служба безопасности, юристы, оценщики), и документы отправляются на экспертизу в Центральный офис, где таковые службы есть.
В каждый банк нужно позвонить, задать одни и те же вопросы и заполнить графы сравнительной таблицы.


Прежде всего ориентируйтесь на:

  • кредитную ставку (8-15% в валюте);
  • срок кредитования (5-10-15-30 лет);
  • необходимый первоначальный взнос (0-25-30-50% от оценочной стоимости жилья);
  • валюту кредита (кредиты в долларах США дешевле, чем в гривне, однако больше подвержены валютному риску в случае неожиданной девальвации гривны);
  • форму погашения ( аннуитет или "проценты на остаток" ).
    Процентная ставка может меняться в зависимости от срока кредитования и первоначального взноса. Банк может существенно снизить ставку по кредиту, если первоначальный взнос большой (порядка 50% стоимости приобретаемого жилья), и наоборот повысить ставку в случае минимального первоначального взноса.
    Срок кредита кроме всего прочего еще ограничен возрастом Заемщика. Банк не допустит, чтобы кредитный договор действовал во время его пенсионного возраста (мужчины - 60 лет, женщины - 55). Т.е. если Вам сейчас 40 лет, то максимальный срок кредита, на который Вы можете рассчитывать, это 20 лет. Если накоплений на первоначальный взнос нет, но есть стабильный и высокий доход, то можно взять неипотечный кредит и использовать его в качестве первоначального взноса или оформить кредит на другое имеющееся у Вас имущество (машина, дача, ценные бумаги и т.п.).


    Узнайте дополнительные платные услуги.

  • Единоразовые затраты на оформление договора ипотеки и договора купли-продажи:
          - оплата услуг независимой экспертной оценки;
          - комиссия за выдачу и сопровождение кредита (открытие счета, разовая комиссия банку);
          - стоимость операций по выдаче ипотечного кредита и нотариального заверения кредитного договора;
          - нотариальное оформление договора купли-продажи квартиры;
          - регистрация квартиры в БТИ (производится сотрудником банка);
          - оформление залога.
  • Ежегодные платежи:
          - комиссия за сопровождение кредита (некоторые банки берут комиссию ежегодно или ежеквартально);
          - страховка имущества;
          - страховка жизни Заемщика и потери трудоспособности.
  • Размер ежемесячных выплат в зависимости от выбранной схемы погашения кредита:
          - погашение процентов;
          - погашение тела кредита;
          - возможные дополнительные ежемесячные комиссии банка (комиссии за сопровождение кредита, стоимость операций по ведению ссудного счета).


    Обращайте внимание на:

  • возможность и условия досрочного погашения кредита (некоторые банки взымают штраф до 3% от остаточной суммы кредита или объявляют запрет на досрочное погашение на определенный срок 3-6-18 первых месяцев пользования кредитом);
  • действия банка в случае вашей неплатежеспособности (за каждый день просрочки обычно начисляется пеня, выясните, какая именно).


    Выбираете 2-3 банка, с которыми будете знакомиться ближе.

    Их нужно будет посетить, получить предварительные рассчеты по Вашему кредиту. С тем, чтобы можно было эффективно сравнивать банки, просите предоставить Вам данные по одинаковым кредитам (первоначальный взнос, размер кредита, срок) и задавайте одни и те же вопросы.
  • На какие сроки можно получить ипотечный кредит?
  • Какой минимальный размер первоначального взноса?
  • В каких валютах банк выдает жилищные кредиты?
  • Какая процентная ставка по кредиту (для разных валют)? Зависит ли процентная ставка от срока кредита?
  • Какая комиссия взимается при выдаче кредита (одноразовая): фиксированная сумма, процент от суммы кредита, процент от оценочной стоимости недвижимости?
  • Какая комиссия взимается при обслуживании кредита (ежемесячная): фиксированная сумма, процент от суммы кредита, от оценочной стоимости квартиры, от остатка по кредиту?
  • Какие существуют страховые платежи? Какая периодичность их оплаты: одноразово, ежемесячно, ежегодно? Механизм расчета: фиксированная сумма, процент от суммы кредита, от остатка по кредиту?
  • Какие дополнительные платежи возможны при оформлении и выдаче кредита (оплата услуг нотариуса, оценщика)? Как они рассчитываются: фиксированные суммы, процент от суммы кредита, процент от оценочной стоимости?
  • Допускается ли досрочное погашение кредита? Как рассчитывается размер штрафных санкций.
    Совет: Зачастую, банки рассеивают свои комиссии по двум документам: в ипотечном договоре может указываться ежемесячная или одноразовая комиссия, а в тарифах банка - фиксированная плата за снятие или перечисление денег с судного счета.

    Некоторые банки рассматривают кандидатуру Заемщика еще ДО предоставления данных о покупаемой квартире и выдают сертификат о том, на какую именно сумму они готовы оформить кредит - это упрощает процесс подбора вариантов жилья.
    Учитывайте тот момент, что банки при возможности умалчивают о платежах, поэтому задавайте вопросы, выясняйте, уточняйте.

  • Внимательно ознакомьтесь с бланками договоров (на получение ипотечного кредита и договора залога), убедитесь в том, что в них нет никаких подводных камней и условия кредитования полностью соответствуют предыдущим заявлениям банка. В них должны быть четко прописаны все условия:
          - права и обязанности сторон;
          - штрафные санкции при просрочке платежей;
          - возможность досрочного погашения кредита и наличие штрафных санкций за это;
          - если Вы рассчитываете воспользоваться налоговым кредитом, то помните, что в данном случае кредитный договор должен удовлетворять дополнительным условиям (подробнее о налоговом кредите см. соответствующий раздел "Практического пособия "Я продаю/покупаю квартиру");
          - каким образом пересматривает банк график выплаты кредита в связи с частичным досрочным погашением: уменьшая ежемесячные выплаты по кредиту при неизменном сроке кредитования или же сокращая срок кредита при неизменном размере ежемесячного платежа (внутри него происходит пересчет доли начисленных процентов и суммы, идущей в счет погашения тела кредита).

    Возможные варианты сдерживания досрочного погашения кредита, которые тоже должны быть четко описаны в договоре:
    - установление минимальных сумм, которые будут зачислены в счет досрочного погашения (от 500 у.е. до 3000 у.е.), ведь чем больше минимальная сумма, тем сложнее ее выкроить из семейного бюджета;
    - обязание Заемщика уведомлять банк о желании внести досрочный взнос за 15-30 дней и получить разрешение от кредитного комитета; более того, если разрешение получено, то в случае отказа Заемщика внести эти средства банк также может налагать санкции в виде штрафов за день просрочки;
    - банк может устанавливать период, в течение которого досрочные платежи не принимаются в принципе;
    - или назначается период, когда досрочное погашение сопровождается штрафом в размере 2-3% от его суммы (длительность таких периодов может варьироваться от трех месяцев до пяти лет с момента подписания кредитного договора).

    Вас должно насторожить, если в договоре присутствут пункты:
    - о возможности банка менять условия кредитования в одностороннем порядке;
    - о моратории на досрочное погашение кредита;
    - о явном запрете реструктуризации кредита или его переоформления в другом банке.

    А также обращаете внимание на:
    - профессионализм сотрудников банка;
    - отсутствие очередей;
    - быстрое предоставление запрашиваемой информации;
    - возможность ознакомления с бланками договоров.

    После посещения банков, нужно провести комплексный сравнительный анализ.
    Для этого рассчитайте сумму, которую Вы выплатите дополнительно к моменту полного погашения кредита. Она будет состоять из:
    - суммы единоразовых затрат на оформление договора ипотеки и договора купли-продажи;
    - суммы ежегодных платежей (страховок и комиссий банка);
    - и суммы ежемесячных платежей за вычетом платежей тела кредита.
    Т.е. мы определяем, на сколько "подорожает" квартира к тому моменту, когда вы за нее полностью расплатитесь. Это единственный комплексный критерий, по которому можно определить выгодность кредита.
    Кроме того, если Вы планируете досрочное погашение кредита, учтите возможные штрафные санкции.


    При полном или частичном использовании материалов статьи, ссылка на  "Я продаю/покупаю квартиру. Практическое пособие"   обязательна.