Незаконная (самовольная) перепланировка (а также реконструкция или переоборудование) - это несогласованный с БТИ и другими контролирующими строительными и архитектурными госорганизациями ремонт в квартире, в результате которого изменены ее план, параметры или функциональное назначение служб и жилых комнат.
Если в квартире перепланировка была проведена грамотоно (не возникло трещин на стенах, у соседей не просел пол, не нарушилась вентиляция и т.п.), то хозяева могут проживать в такой квартире не оформляя соответствующих документов довольно долго. Однако, ни продать такую квартиру, ни получить кредит под ее залог, ни подарить, ни получить в наследство невозможно, так как для всех этих операций требуется справка-характеричтика БТИ, а данные БТИ не соответствуют действительности.

Что МОЖНО делать без разрешительных документов:

- замена обоев, покраска стен, замена дверей, оборудование подвесных потолков;
- ремонт полов, бетонной стяжки, замена линолеума, установка паркета;
- удаление дверей;
- закругление существующих дверных проемов (округлая арка) в некапитальных стенах;
- разбор деревянных антресолей, кладовок и шкафов;
- оборудование тамбура на две и более квартир.

Чего НЕЛЬЗЯ делать категорически:

- законом запрещено затрагивать несущие стены, опоры, перекрытия, балки - это может привести к аварийности дома;
- изменять фасад и границы смежных помещений;
- изменять оконные проемы;
- переделывать жилую комнату в санузел (или наоборот);
- переносить газовое оборудование в другую часть квартиры;
- присоединять части общедомовой площади к квартире (тамбур для одной квартиры превращает общедомовую территорию в площадь квартиры, тогда как тамбур для нескольких квартир продолжает оставаться общедомовой территорией);
- пристраивать отдельный балкон выше первого этажа
- нельзя замуровывать в стену стояки газовых труб, так как по требованиям безопасности и для осуществления аварийно-ремонтных работ к ним должен быть обеспечен свободный доступ.

Что МОЖНО делать после получения соответствующих разрешительных документов

Все перестройки в квартире, требующие оформления разрешительных документов, делятся на две категории:

Перепланировка (реконструкция) - это изменение конфигураций жилых помещений, требующее внесения этих изменений в технические документы на квартиру. Например:
- снос кладовки (не деревянной);
- объединение или разъединение санузла;
- объединение или разделение комнат;
- увеличение санузла или комнат за счет присоединения соседних помещений;
- перенос, замена или разборка стены (перегородки);
- перенос дверного проема;
- оборудование тамбура для одной квартиры;
- пристройка балкона на первом этаже;
- изменение функционального назначения и технико-эксплуатационных параметров помещения (например, перенос кухни в комнату или присоединение к комнате лоджии).
При перепланировке изменяется жилая и/или общая площадь квартиры, количество отдельных помещений и/или их площадь.

Переоборудование - это установка, замена или перенос инженерных сетей и другого оборудования. Например:
- переустановка газовой или электроплиты;
- замена электропроводки (увеличение числа розеток и т. д.);
- перенос ванны, унитаза, водопроводных труб, вентиляционных каналов;
- устройство индивидуального отопления.
Согласование любых переделок в квартире необходимо производить ДО начала таких переделок. Однако, если перепланировка уже была произведена, а теперь требуется узаконить изменения, согласование будет проходить по той-же схеме.

Порядок узаконивания перепланировки шаг за шагом

Шаг 1 Идете в районную администрацию:
- пишете заявление на получение разрешения на разработку проекта перепланировки помещений и предъявляете:
- документ, подтверждающий право собственности или аренды на помещение (либо согласие собственника (-ов) на проведение перепланировки);
- технический паспорт на квартиру;
- заявление заказчика с обоснованием функционального назначения объекта и его перепланировки;
- заключение от местного органа по охране памятников и культурного наследия (если вы живете в доме, представляющем архитектурную или историческую ценность).
В результате администрация выдаст распоряжение на разработку проектной документации.

Шаг 2 Теперь обращаетесь в проектную организацию либо к архитектору, который разработает проект требуемой перепланировки. У него должна быть лицензия или квалификационный сертификат, который подтверждает право на данный вид деятельности. Если, к примеру, Вы хотите перенести газовую плиту, то проект должен разрабатывать специалист, имеющий соответствующую лицензию "Горгаза".

Шаг 3 Согласование проекта. После того как эскиз новой планировки квартиры будет готов, Вы снова отправляетесь в районную администрацию. Обращаетесь к главному архитектору района, который должен согласовать ваш проект. Если все нормально, то Вы получаете новое распоряжение администрации на начало работ.

Шаг 4 Приступаете к работам. Строительство должно выполняться только организацией, имеющей лицензию на ведение соответствующих работ. По правилам, строители дополнительно должны получить ордер на вывоз мусора и складирование строительных материалов (фактически этого никто не делает).

Шаг 5 После того как помещение перепланировано, снова идете в администрацию и приглашаете комиссию, состоящую из представителей районной администрации, санэпидемстанции, пожарных, вашего жэка, "Горгаза" и других контролирующих органов, которая принимает акт ввода объекта в эксплуатацию.

Шаг 6 После этого идете в БТИ, где на основании акта о вводе объекта в эксплуатацию вносятся все проделанные изменения в поэтажный план здания и оформляется новый тех.паспорт.

На получение всех разрешительных документов у Вас уйдет не менее 4-6 месяцев.

Самый распространенный на сегодня способ быстро решить проблемы с перепланировкой квартиры для того, чтобы ее можно было продать - это получить новую справку-характеристику БТИ, словно и не было никакй перепланировки. Однако здесь есть сразу несколько опасностей:

во-первых, не на любую перепланировку можно получить справку таким способом (даже если у Вас есть опыт ведения подобных "переговоров"). У Вас может получиться, если в результате перепланировки не была изменена жилая и общая площадь квартиры и, конечно, не затронуты несущие конструкции. В противном случае "уговорить" техника БТИ будет очень сложно.
Примеры:
Оборудован тамбур на одну квартиру - изменилась общая площадь квартиры, проблемы будут.
Тамбур на две и более квартир - общая площадь не изменилась, проблем не будет.
Увеличен размер кухни за счет того, что к ней присоединена кладовка (стена не являлась "несущей") - ни общая, ни жилая площадь не изменились.
Балкон/лоджия утеплены и присоединены к комнате - изменена и жилая, и общая площадь, проблемы будут.
Иногда перенос дверной коробки вдоль коридора на полметра - метр может доставить уйму хлопот, так как при этом изменяется жилая площадь.

Во-вторых, это не законно, и формально появляется повод для оспаривания законности самой сделки с недвижимостью.

В-третьих, если новый хозяин задумает продать (подарить, обменять, оставить в наследство, заложить) такую квартиру, то у него тоже возникнут проблемы с получением справки-характеристики БТИ; условия же ее выдачи к тому моменту могут измениться, и ему придется самому получать все разрешительные документы (а на это потребуется немало времени и, возможно, денег).

Если Покупатель рассчитывает взять кредит в банке под покупку такой квартиры, то в кредите ему будет отказано, так как специалисты банка (или независимые оценщики по поручению банка) легко определят несоответствие планировки квартиры техпаспорту и справку признают недействительной.

Более того, могут быть случаи, когда новый хозяин по разным причинам вообще не сможет узаконить перепланировку. Например, если она была произведена с нарушениями строительных норм. Или была изменена (уменьшена) жилая площадь квартиры, а среди новых собственников есть несовершеннолетние дети. Опекунский совет не даст разрешения на подобные переделки, так как страдают интересы детей. И хозяину придется вернуть все на свои места, чтобы иметь возможность распорядиться такой квартирой (или подождать, пока дети вырастут...).

<<< к началу страницы

При полном или частичном использовании материалов статьи, ссылка на "Я продаю/покупаю квартиру. Практическое пособие" обязательна.