Предварительный договор
Проверяем подлинность документов
На этом этапе цель Покупателя (или его представителя-брокера) убедиться в подлинности документов, выявить возможные опечатки, ошибки и устранить их до сделки.
Шаг 1
Внимательно рассмотрите паспорта Продавцов и Покупателей:
печати о регистрации/расторжении брака;
наличие детей - определитесь, требуется ли прохождение опекунского совета;
есть ли штамп о прописке (регистрации);
Вклеены ли фотографии в 25 и 45 лет. Нередки случаи, когда паспорт был получен (обмен, утеря, смена фамилии) за несколько месяцев (дней) ДО 25-ти или 45-ти летнего возраста, и соответствующей фотографии ПОСЛЕ не было, что приводило к переносу даты сделки или даже разрыву задатка.
Шаг 2
Определитесь, требуется ли для продажи квартиры согласие супруга.
Чтобы выяснить, приобреталась ли квартира в браке или нет, сопоставьте печати о регистрации/расторжении брака с датой приобретения квартиры
- Если паспорт по той или иной причине (получение паспорта нового образца, утеря паспорта, смена фамилии и т.д. и т.п.) был получен позже даты, указанной в правоустанавливающем документе, то проверить, приобреталась ли квартира в браке или нет, можно по месту выдачи правоустанавливающего документа (т.е. в архиве той нотариальной конторы, где проходила сделка по приобретению квартиры нынешними хозяевами, адрес конторы указан в правоустанавливающем документе).
- Если не удалось установить, приобреталась квартира в браке или нет, то хозяин пишет заявление о том, что на момент приобретения квартиры в браке не состоял, а также о том, что он несет ответственность в случае возникновения имущественных споров. Заявление пишется в момент сделки и заверяется нотариусом. Оно может быть оформлено отдельным документом или текст заявления вносится в текст договора купли-продажи.
Обязательно выясните, заключался ли брачный контракт (сейчас он встречается все чаще, а при его наличии имущество супругов распределяется совсем не так, как по закону). Если собственник заявляет, что брачный контракт не заключался, то для безопасности Покупателя, стоит оформить нотариально заверенное заявление об этом, или внести соответствующий текст в договор купли-продажи.
Пренебрежение этой мелочью может грозить Вам потерей половины квартиры, если после сделки появится супруг с брачным контрактом, о котором хозяин квартиры "забыл упомянуть".
Если в качестве документа о разводе фигурирует "Решение суда о расторжении брака", то до сделки потребуется оформить "Свидетельство о расторжении брака" и сделать соответствующие отметки в паспорте.
Шаг 3
Внимательно проверьте правоустанавливающие документы на квартиру. Какой именно документ, нужен ли техпаспорт, кем выдавался, зарегистрирован ли в БТИ. Все атрибуты перечислены в Приложении 1 "Практического пособия "Я продаю/покупаю квартиру".
Виды правоустанавливающих документов
Обязательные атрибуты правоустанавливающих документов
Кроме того обратите внимание на следующие моменты.
На написание имен и фамилий в паспортах и правоустанавливающих документах (а также в техпаспортах, в справках о присвоении идентификационных кодов, свидетельствах о рождении детей, доверенностях - во всех документах, принимающих участие в сделке), особенно на разночтения, которые могли возникнуть при переводе с русского языка на украинский (описки могут привести к разрыву задатка, возможно даже потребуется замена документов).
На правильность написания адресов. Кроме просто ошибок возможна, например, следующая ситуация: после покупки квартиры и оформления соответствующих документов улица была переименована в проспект. Для продажи такой квартиры невозможно взять справку об отсутствии ареста и запрета на квартиру, хотя документы в полном порядке. Для нотариуса нужна будет дополнительная справка из соответствующей организации о том, что улица действительно была переименована.
Подписи владельцев квартиры в правоустанавливающем документе и подписи в паспорте (а также и в доверенности, если такая присутствует) должны совпадать.
Доверенность подробно описана в Приложении 1 "Практического пособия "Я продаю/покупаю квартиру". Здесь тоже могут быть ошибки.
Пример из практики: Собственники квартиры - отец и двое несовершеннолетних дочерей в равных долях. Квартира продается по доверенности, в которой указано: "Я (т.е. отец) поручаю своей родственнице такой-то продать квартиру, принадлежащую мне...". Но по такой доверенности можно продать только 1/3 квартиры! Так как в ней ничего не говорится о собственности детей. Должна быть фраза: "от моего имени и от имени моих детей" (так как отец является их опекуном и может действовать от их имени) "продать квартиру принадлежащую мне и моим детям" (т.е. речь идет о всей квартире, а не только о части, принадлежащей ему лично).
Если не обратить на этот момент внимания, сделка может быть признана недействительной!
Обратите внимание на возможные подделки
Замена фотографий в документах, удостоверяющих личность (паспортах); на фото обязательно должны быть видны штампы.
Кроме того обращайте внимание на попытки изменения текстов в документах.
При помощи механического удаления части текста стиранием резинкой, подчистки лезвием бритвы, ножа или скальпеля. В этом случае нарушение поверхностного слоя бумаги, неровности, шероховатости легко обнаруживаются при рассмотрении документа при боковом освещении. При рассмотрении документа на просвет заметны участки с более тонким слоем бумаги. Кроме того, вместе с удалением части текста удаляются и линии защитной фоновой сетки бланка документа.
При помощи травления химическими реактивами (кислотами, щелочами, окислителями). Этот способ может быть применен только если бумага документа высокого качества, а текст нанесен чернилами, так как пасты для шариковых авторучек и тушь не поддаются влиянию химических реактивов. При химическом воздействии на бумагу изменяестя ее цвет, оттенок, кроме того, она становится хрупкой, шероховатой, на поверзности образуются мелкие трещины.
Дописка - попытка изменить первоначальный смысл в документе путем внесения новых записей или отдельных штрихов. В данном случае нужно обращать внимание на соответствие почерка и цвета чернил. Даже если дописка выполняется тем же лицом, что и первоначально оформляло документ, то почерк все равно будет слегка отличаться (наклон, плотность письма, нажим...).
Подделка подписи.
Если подпись пытались подделать путем копирования, то это заметно по неровности прямых линий и овалов, тупым началам и окончаниям линий, следам остановок ручки в местах, где их быть не должно.
Если подпись вначале была скопирована при помощи копировальной бумаги или надавливания, то подделка опледеляется по наличию первоначальных линий, которые не везде совпадают с основной подписью, или наличию неокрашенных бороздок.
Если подпись выполняется при помощи лазерного принтера, то штрихи подписи имеют неровные края, непостоянную ширину. Кроме того не будет следов надавливания, которые присутствуют при использовании шариковых ручек.
Подделка печатей и штампов. При использовании сканеров и принтеров определить поддельность оттисков практически невозможно. Можно лишь обратить внимание на слишком четкие границы линий и букв, или одинаковый характер и степень размытости всех элементов печати, чего практически никогда не бывает при оригинальном чернильном оттиске.
|
≡
Органы власти