Предварительный договор (задаток)

Перечень моментов, которые оговариваются на задатке

Цена квартиры и валюта, в которой происходит расчет
Следует отметить, что по существующему законодательству, расчет может происходить только в национальной валюте (в предварительном договоре все суммы указываются в гривнах), однако, в период от заключения предварительного договора до сделки курс гривны может поменяться, поэтому все суммы "привязываются" к какой-то более стабильной валюте (обычно это доллар). Все нюансы по этому вопросу оговариваются в предварительном договоре или в Приложении к нему. Особенно это становится актуально, когда курсы валют нестабильны.
Пока еще есть возможность указывать в договорах купли-продажи сумму в диапазоне от реальной рыночной суммы до суммы, указанной в справке-характеристике БТИ. На сегодняшний день оценка БТИ, основанная на оценке по остаточной стоимости, очень далека от реальной рыночной цены квартиры. Соответственно это влияет на расходы при оформлении.
Покупателю, в целях безопасности, всегда выгодно оформление по реальной стоимости (если сделка по решению суда будет признана недействительной, то он в качестве компенсации получит сумму, указанную в договоре). Продавец же, с целью экономии, может настаивать на оформлении по стоимости, указанной в справке-характеристике БТИ, при этом он должен отдавать себе отчет, что уклоняется от уплаты налогов (со всеми вытекающими последствиями), кроме того и Покупателя склоняет на неправомочные действия.
На оформлении по реальной стоимости может настаивать и Продавец, если ему нужен документ о происхождении денег (например, в случае вывоза их за границу или подтверждение законности происхождения доходов).
В ближайшее время готовится изменение в законодательстве - оценка будет проводится близко к рыночной стоимости, и все разногласия разрешатся сами собой.

Оплата госпошлины, пенсионного фонда и подоходного налога
Обычно Продавец оплачивает госпошлину (1% от суммы, указанной в договоре) и подоходный налог, а Покупатель - пенсионный фонд (также 1% от суммы, указанной в договоре).
По устоявшейся на сегодняшний день практике, если одна из сторон настаивает на оформлении по реальной стоимости, а вторая сторона не согласна, то первая сторона доплачивают за вторую разницу в сумме при оформлении договора купли-продажи.
Пример: Квартира продается по цене 100000у.е., оценка БТИ - 20000у.е.
Вариант 1. В договоре купли-продажи указывается реальная цена и все с этим согласны, тогда:
- Продавец оплачивает госпошлину 1% - 1000у.е.
- Покупатель оплачивает пенсионный фонд 1% - 1000у.е.
Вариант 2. В договоре купли-продажи указывается оценка БТИ и все с этим согласны, тогда:
- Продавец оплачивает госпошлину 1% - 200у.е.
- Покупатель оплачивает пенсионный фонд 1% - 200у.е.
Вариант 3. В договоре купли-продажи указывается реальная цена, а Продавец настаивает на оформлении по оценке БТИ, тогда:
- Продавец оплачивает госпошлину 1% от оценки БТИ - 200у.е.
- Покупатель оплачивает:
- пенсионный фонд 1% от реальной стоимости квартиры - 1000у.е.
- а также доплачивает за Продавца госпошлину 1000-200=800у.е.
Всего - 1800у.е.

Оплата услуг нотариуса и место проведения сделки
Сумма по оплате услуг нотариуса обычно делится пополам между Покупателем и Продавцом, но возможны любые другие варианты по обоюдному согласию Продавца и Покупателя, как и в случае с оплатой госпошлины и пенсионного фонда. У разных нотариусов стоимость услуг может незначительно колебаться, кстати, не всегда государственный нотариус оказывается дешевле частного. Как правило, при выборе места проведения сделки руководствуются не столько ценами на услуги, сколько удобством условий проведения сделки и расчетов. Чаще всего право решающего голоса в выборе места остается за Покупателями. Часто оно диктуется условиями, например:

Оплата справок на квартиру

Оплата справок об отсутствии налогового залога и согласия супруга/супруги на продажу/покупку квартиры

Срок сделки
Срок, который проходит от момента заключения предварительного договора до сделки колеблется от 1-3 дней до месяца и более.

Факторы, влияющие на сроки

Сроки освобождения и выписки бывших владельцев
Стандартно на освобождение 10-14 дней и на выписку также 2 недели с момента совершения сделки (если у Покупателей или Продавцов нет особых обстоятельств, как-то: проблемы с военкоматом у одного из Продавцов квартиры или ремонт в квартире, которую Продавцы покупают в дальнейшем и т.д. и т.п.) Возможны варианты, когда передача ключей (т.е. освобождение квартиры) происходит в момент сделки, бывают также случаи, когда с момента сделки до передачи ключей проходит несколько месяцев (по обоюдному согласию Продавца и Покупателя).
Следует отметить, что в период от заключения сделки до освобождения квартиры собственником уже является новый хозяин (Покупатель), а в квартире еще проживает Продавец. По существующему законодательству (если другое не оговорено в договоре), риск случайной порчи или гибели квартиры переходит вместе с правами собственности на данную квартиру. Т.е., если в этот период с квартирой что либо случается, то ответственность и расходы по устранению этих последствий несет Покупатель. Этого можно избежать, если внести в договор купли-продажи условие, по которому риск случайной порчи вещи (квартиры) переходит не в момент передачи прав собственности, а в момент передачи ключей от квартиры. Оговорить этот пункт следует в предварительном договоре. А грамотный нотариус не будет возражать против внесения подобных уточнений в договор купли-продажи.

Размер залога
Залог - страховая сумма, которая удерживается с Продавцов в момент совершения сделки до выписки и освобождения квартиры (как правило, 200у.е. на каждого прописанного + дополнительная сумма, если квартира продается с ценностями: мебель, оборудование и т.п.). Если после совершения сделки Продавцы не торопятся освобождать квартиру и выписываться или пытаются что-либо изменить в квартире (демонтировать оборудование, сантехнику, встроенную мебель, и т.п.), то данная сумма направляется на решение этой проблемы: оплачиваются адвокаты (Агентства или Покупателя) и выписка и освобождение происходит по решению суда. Если в квартире прописаны дети, инвалиды или пенсионеры, которые не являются собственниками квартиры, то их выписку Покупатель вправе требовать ДО сделки (т.к. суд обязательно будет на их стороне, и у Покупателя возникнут проблемы).
Залог полностью возвращается Продавцам после своевременной выписки и передачи ключей. Саму процедуру в дальнейшем рассмотрим подробнее.

Организация хранения документов на квартиру и задатковой сумы
Если и у Продавца и у Покупателя есть свои представители (Агентства недвижимости), то вопрос решается просто. Продавец (или, в случае неблагонадежности Продавца, его представитель) принимает на хранение задатковую сумму по расписке (до момента совершения сделки или до подписания задатка на покупаемую в дальнейшем квартиру). А представитель Покупателя организует хранение документов, принимая их на хранение по акту (во избежание попытки повторной продажи или получения еще одного задатка). Так как и тот и другой представитель является либо юридическим лицом, либо частным предпринимателем, то можно быть относительно спокойным за сохранность и денег и документов.
Если представителей нет, хорошо подумайте, как организовать хранение денег и документов.
Что делать, если документов на квартиру нет на руках на момент оформления задатка (они хранятся у другого лица, или находятся на оформлении/регистрации, или задаток оформляется по доверенности, а документы у хозяина)? Тогда задатковая сумма остается на хранении у представителя Покупателя.

Дополнительно решаются вопросы
Присутствия людей на сделке, возможности передачи телефона, оплаты долгов по коммунальным услугам и пр.

Размеры штрафных санкций в случае невыполнения условий договора одной из сторон
Если Покупатель необоснованно отказывается от совершения сделки, то он теряет всю сумму задатка. Если Продавец необоснованно отказывается от совершения сделки, то он возвращает полученный задаток и оплачивает штраф в размере задатка, т.е. возвращает, так называемый "двойной" задаток (размеры штрафных санкций могут быть изменены при обоюдном согласии сторон). Внимательно читайте условия предварительных договоров, так как в данном случае Агентства также хотят получить компенсацию.
Прежде чем подписывать предварительный договор, решите следующую задачу. >Задача: Вы продаете свою квартиру и покупаете новую. Цены квартир в данном случае роли не играют, важны размеры задатков. За свою квартиру Вы получили задаток Xу.е., а за покупаемую квартиру дали задаток Yу.е. Что произойдет, если Покупатель Вашей квартиры или Продавец той квартиры, что Вы решили купить после продажи своей, передумают и откажутся от сделки?
Пример решения: Вы получили, предположим, 1500у.е.за свою квартиру и за покупаемую квартиру дали задаток 1000у.е. Покупатель на Вашу квартиру - передумал, он теряет задаток. 1500у.е. остается Вам, но не торопитесь радоваться. В договоре может быть условие, что 50% из этой суммы получает Агентство (т.е. 750у.е.), а Вы из этих 1500у.е. 1000у.е уже отдали за покупаемую квартиру, т.е. "на руках" у Вас осталось всего 500у.е. У Вас есть два решения этой задачи:
1 - отказаться от покупаемой квартиры (задаток в 1000у.е. при этом Вы тоже теряете ), 250у.е. заплатить Агентству из своего кармана и начинать весь процесс поиска Покупателя и новой квартиры "с нуля", или
2 - срочно искать нового Покупателя на свою квартиру, если еще позволяют сроки.
В большинстве случаев крупные Агентства идут на встречу своим клиентам защищая их интересы; они помогут перенести сроки по покупаемой квартире, найти нового Покупателя на Вашу, сделают все возможное, чтобы защитить Вас, т.к. им важна их репутация. НО, с другой стороны, договор есть договор, всегда будьте готовы к тому, что Вас попросят выполнить то, под чем Вы подписались. Поэтому, прежде чем подписывать предварительный договор, задайте вопрос, что Вас ожидает в той или иной ситуации, какие у Вас будут обязательства, какие возможные потери. Если нужно, внесите изменения в договор. Лучше перестраховаться ДО, чем жалеть ПОСЛЕ.

Условия, при которых договор прекращает свое действие
Как правило, договор прекращает свое действие после даты, на которую была назначена сделка. Если сделка не произошла по вине одной из сторон, то она выплачивает штрафные санкции. Срок сделки может быть перенесен по взаимному согласию сторон, тогда составляется Дополнение к предварительному договору, где описываются новые сроки и условия.

Форс-мажорные обстоятельства
Оговариваются моменты, в случае которых задаток разрывается без штрафных санкций. Пожары, наводнения, военные действия, изменения законодательства, смерть одного из владельцев квартиры (в этом случае требуется 6 месяцев, чтобы наследники вступили в права наследства, после чего квартира сможет быть продана), а также любые условия по обоюдной договоренности сторон (например, резкие скачки курсов валют...).

Размер задатка
Принимается по договоренности между Покупателем и Продавцом. Его размер может существенно колебаться в зависимости от обстоятельств. Можно рекомендовать 5% от стоимости квартиры, ведь чем больше сумма, тем меньше вероятность расторжения предварительного договора.
Пример: Вы подобрали себе квартиру стоимостью 150 000у.е. Но решили "сэкономить" на задатке (или у Вас просто не было свободной наличности в тот момент). Так или иначе, Вы предложили задатка 1000у.е., на что Продавец дал свое согласие, и предварительный договор был оформлен.
Спустя некоторое время, появляется новый Покупатель и предлагает за ту же квартиру 153000у.е.
Продавец разрывает договор с Вами. Возвращает Вам двойную задатковую сумму (т.е. 1000+1000=2000у.е., учтите, что его расходы при этом составляют всего 1000у.е., а 1000у.е. - это Ваши деньги), и получает с нового Покупателя 153000 (т.е. за вычетом расходов - 152000у.е., вместо Ваших 150000у.е.).
Таким образом 2000у.е. разницы и стало причиной того, что Вам предстоит начинать поиск квартиры для себя заново). Возможно, что новый Покупатель предложит более выгодные условия по срокам оформления сделки, тогда ему достаточно заплатить 151000у.е. - и договор с Вами будет расторгнут.
В любом случае - чем больше сумма задатка, тем меньше вероятность разрыва предварительного договора.

Предварительный договор оформляется по одному экземпляру для каждой стороны. В случае трехстороннего договора - по одному экземпляру для Продавца, Покупателя и посредника.
Каждый участник договора подписывает лично все экземпляры.
Предварительный договор не требует нотариального заверения.