❏ Виды правоустанавливающих документов

См. Гражданский кодекс Украины, Глава 28 (Цивільний кодекс України, Відомості Верховної Ради (ВВР), 2003, NN 40-44, ст.356 )

Правоустанавливающий документ на жилье – это утвержденной формы документ, удостоверенный

- нотариально,

- или органом исполнительной власти,

- или БТИ (для кооперативных квартир)

 и зарегистрированный в БТИ, который определяет право частной собственности субъекта на жилье.

Виды документов

Всего их, по некоторым источникам, может быть 17! Мы рассматриваем только самые распространенные, итак:

– Для приватизированной жилплощади:

- свидетельство о праве собственности на жилье,

- зарегистрированное в БТИ, и

- техпаспорт.

– Для кооперативной (инвестиционной) квартиры:

- свидетельство о праве собственности на квартиру, выданное Главным управлением жилищного обеспечения Киевской государственной администрации,

- зарегистрированное в БТИ, и

- техпаспорт.

– Для жилплощади, полученной по наследству:

- свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию,

- заверенное у государственного нотариуса, и

- зарегистрированное в БТИ.

– Для жилплощади, приобретенной в результате сделки:

- договор отчуждения (купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания*, свидетельство о приобретении имущества с публичных торгов или на аукционах),

- заверенный у нотариуса, и

- зарегистрированный в БТИ.

*К договору пожизненного содержания дополнительно должно прилагаться свидетельство о смерти.

– Для жилплощади, полученной по решению суда:

- копия решения суда,

- вступившего в законную силу, и

- зарегистрированная в БТИ

Некоторые виды правоустанавливающих документов, которые мы не будем здесь рассматривать подробно:

– договор лизинга, предметом которого является недвижимое имущество;

– договор об удовлетворении требований ипотекодержателя;

– договор о выделе в натуре частицы недвижимого имущества;

– договор о делении недвижимого имущества, что есть в общей частичной или общей совместной собственности;

– свидетельства о приобретении объектов недвижимого имущества на аукционах из реализации заставленного имущества, выданные государственными и частными нотариусами;

– свидетельства о праве на наследство и свидетельства о праве собственности на частицу в общем имуществе супругов, оформленные консульскими учреждениями Украины;

– договоры отчуждения недвижимого имущества, что находится в налоговой закладной, заключенные путем проведения целевых биржевых или внебиржевых аукционов с целью погашения налогового обязательства;

– решение судов, третейских судов о признании права или об установлении факта права собственности на объекты недвижимого имущества, о передаче бесхозяйственного недвижимого имущества к коммунальной собственности;

– акты о денационализации (демуниципализации) зданий;

– мировое соглашение, утвержденное постановлением суда.

Подведем итог.

• Правоустанавливающие документы на жилье могут быть разными!

• Они должны быть заверены соответствующим органом и зарегистрированы в БТИ.

• Кроме того, некоторые из них требуют обязательного наличия техпаспорта.

• За исключением копии решения суда (что встречается довольно редко), все остальные правоустанавливающие документы являются либо свидетельствами, либо договорами.

• И совсем невероятное: документов на одну квартиру может быть несколько! Причем количество документов может быть как меньше числа собственников, так и больше их.

• Не все собственники могут быть указаны в документах явно!

Один документ – один собственник – самый простой и понятный случай. Хотя возможен вариант, когда собственник указан один, а в действительности их два. (Например, если квартира покупалась в браке, то кроме явно указанного в документе собственника, владельцем квартиры будет также его супруг).

Один документ – несколько собственников – также простой вариант. Все собственники (например, семья из 4 человек) явно указаны в документе. Однако, как и в предыдущем случае, каждого из них стоит проверить, не состоял ли он в браке на момент приобретения квартиры.

Пример: В документах указан отец и трое детей. Если на момент покупки квартиры все они состояли в браке, то фактически собственниками квартиры являются 8 человек!!!

Несколько документов - несколько собственников – такая ситуация возникает в тех случаях, когда проводились операции с частями квартиры (дарение, наследование и т.п.).

Несколько документов - один собственник – частный случай предыдущего варианта.

Пример: Собственники квартиры - родители и ребенок. После смерти родителей ребенок остается единственным собственником квартиры. При этом на часть квартиры у него будут первоначальные документы (это может быть свидетельство на право собственности или договор купли-продажи), а на другую часть – свидетельства о праве на наследство.

Задача часть первая. Невероятная, но, тем не менее взята из практики.

Муж, жена, сын. Имеют квартиру (в равных долях). Умирает жена. Как распределится имущество?

Ответ: Пока все просто: муж и сын наследуют в равных долях**, следовательно, они будут владеть по 1/3 на основании свидетельства на право собственности и еще по 1/6 на основании свидетельства о праве собственности на наследство по закону ).

Часть вторая. Муж вторично женится на женщине (назовем ее жена2), у которой есть дочь(дочь1) от первого брака. Муж умирает. Как теперь распределится имущество?

Ответ: После смерти мужа, его часть наследуют жена2 и сын в равных долях**, дочь1 жены2 от первого брака не наследует*.

Жена2 получит половину от части мужа = 1/6 + 1/12

Сын теперь владеет также половиной части своего отца = 1/6 + 1/12

 и своей частью, которая после смерти отца осталась неизменной = 1/3 + 1/6

Часть третья. Сын выкупает у жены2 имущество. Теперь вся квартира принадлежит ему. А сумеете ли вы перечислить документы, на основании которых он владеет квартирой?

Ответ: 1/3 - на основании свидетельства на право собственности.

 1/6 - на основании свидетельства о праве собственности на наследство по закону от матери.

1/6+1/12=1/4 - на основании свидетельства о праве собственности на наследство по закону от отца.

1/6+1/12=1/4 - на основании договора купли-продажи с женой 2.

1 собственник и 4 документа на квартиру!!!

Часть четвертая. Сын женится. Опять таки на женщине (назовем ее жена3) с дочерью (дочь2) от предыдущего брака. У них появляется совместный ребенок (дочь3). Сын умирает. Кому теперь принадлежит квартира, в каких долях и на основании каких документов?

Ответ: После смерти сына по закону наследуют в равных долях** его жена3 и их общий ребенок – дочь3; дочь2 не наследует.* Им будет принадлежать по ½ квартиры на основании свидетельства о праве собственности на наследство по закону.

* Дочь1 и дочь2 могут учствовать в наследстве, но только в том случае, если были оформлены бумаги по их усыновлению, или при заключении брака подписывался брачный договор, где указано соответствующее условие.

** Здесь рассмотрен случай наследования по закону, когда нет других наследников первого круга, а также не было составлено завещание.

Если собственников несколько, то следует разделять общую совместную собственность и общую долевую собственность.

См. Гражданский кодекс Украины, Глава 26 (Цивільний кодекс України, Відомості Верховної Ради (ВВР), 2003, NN 40-44, ст.356 )

Общая совместная собственность

Один объект, которым владеют несколько человек сообща.

Возникает по различным основаниям:

– наследование одного объекта несколькими наследниками,

– совместное приобретение,

– совместная приватизация,

– совместное создание (постройка, выплата пая в кооперативе и т.п.) жилья несколькими лицами,

– отчуждение собственником части неделимого объекта (продажа, дарение, и т.п. части дома, квартиры).

Родственные отношения и совместное проживание сами по себе не создают отношений общей собственности. Проживая в квартире папы, мамы, бабушки или мужа, вы автоматически не становитесь ее собственником, даже если в ней прописаны. Собственниками являются лица, явно указанные в правоустанавливающих документах, а также супруг/супруга собственника, если квартира была им приобретена в браке (подробнее см. ниже).

Общая долевая собственность

Один объект, несколько собственников владеют долями этого объекта, причем размер долей указан явно.

– Каждому собственнику принадлежит не часть имущества в натуре, а доля в праве собственности на общее имущество в целом (т.е. собственник имеет отдельный документ на свою долю или доли указаны явно в общем правоустанавливающем документе).

– Каждый собственник вправе произвести отчуждение своей доли другому лицу вне зависимости от судьбы всех остальных долей.

– При продаже доли в праве общей собственности одним из собственников, остальные имеют право преимущественной покупки продаваемой доли по цене, по которой она продается и на прочих равных условиях.

Таким образом, Продавец обязан известить в письменной форме остальных собственников о своем намерении продать свою долю с указанием цены и др. условий, на которых он ее продает.

Если собственники отказались или не воспользовались этим правом в течении 1 месяца, то доля продается любому другому лицу.

Если доля продана с нарушением права преимущественной покупки, то другие участники общей собственности могут обратиться в суд. Срок исковой давности таких исков – 3 месяца.

Право преимущественной покупки распространяется только на договора купли-продажи. И не имеет своей силы, если имущество отчуждается такими способами как дарение, мена, договор пожизненного содержания и продажа с публичных торгов.

Теперь рассмотрим подробно каждый из документов в отдельности. Итак, это могут быть:

Свидетельства:

➢ Свидетельство о праве собственности (приватизация).

➢ Свидетельство о праве собственности на квартиру (кооператив) или "справка ЖСК о полной выплате пая" с "регистрационным свидетельством".

➢ Свидетельство о праве собственности (инвестиционные квартиры).

➢ Свидетельство о праве на наследство по завещанию.

➢ Свидетельство о праве на наследство по закону.

➢ Свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов (разделение счетов).

➢ Свидетельство о приобретении с публичных торгов.

Договора отчуждения:

➢ Договор купли-продажи жилья.

➢ Договор дарения.

➢ Договор мены.

➢ Договор пожизненного содержания.

➢ Копия решения суда.