❏ Процедура сделки шаг за шагом

Во время сделки одно лицо передает другому лицу довольно крупную сумму в обмен на право владения недвижимым имуществом (квартирой).

Продавец заранее должен продумать следующие моменты:

– как и где получить деньги за квартиру (выбор места сделки);

– как и где проверить их подлинность (есть ли подходящие условия для передачи денег и их проверки);

– куда поместить деньги после их получения, как обеспечить свою безопасность.

Чем меньше людей будет знать о месте и времени проведения сделки, тем безопаснее. В идеале было бы хорошо, если бы точную дату и время знали только непосредственные ее участники.

➢ Вначале рассмотрим порядок проведения сделки для разных вариантов (стандартная сделка, кредит в банке, квартира под залогом, опекунский совет).

➢ Затем подробнее остановимся на выборе места сделки, передаче денег и проверке денег при наличном и безналичном расчетах.

Стандартная сделка

Шаг 1.

Читаем предварительный вариант договора купли-продажи. Ищем ошибки, исправляем. Особое внимание обращаем на написание имен, адресов и метража квартир, паспортные данные и идентификационные номера, а также на суммы и сроки.

Бывают несчастливые люди или тяжелые дни.

Случай из практики: Подписание договора купли-продажи квартиры в доме 5, кв.4. Договор читают и проверяют: Покупатели – 2 человека, Продавцы – 2 человека, посредник Продавца и посредник Покупателя. Ошибок не найдено. Договора подписываются, производится расчет, нотариус заверяет договора, передает их участникам. И тут выясняется… что продана квартира в доме 4, кв. 5 !!! Хорошо еще, что заметили эту ошибку тут же, в нотариальной конторе и сразу все исправили. А ведь произойти это могло и позже, когда, предположим, Продавец уже уехал за границу на постоянное место жительства…

Стоит отметить, что нет жестко фиксированного текста договора купли-продажи. У разных нотариусов договора выглядят очень по-разному. Кроме того, по согласованию сторон в текст договора могут вноситься изменения и дополнения. Следовательно, вы можете застраховать себя от рисков или упустить такую возможность, в зависимости от того, насколько грамотно будет составлен договор. И ответственность за это лежит на Покупателе или его представителе.

Шаг 2.

Пока Стороны знакомятся с текстом договора, исправляют описки и вносят изменения, нотариус

– берет необходимые справки из реестров:

- об отсутствии запрета и ареста на квартиру;

- об отсутствии налогового залога (на всех Покупателей и Продавцов);

– а также подписывает необходимые заявления:

- супругов Продавца и Покупателя о том, что они не возражают против заключения сделки;

- Продавца о том, что он на момент приобретения квартиры в браке не состоял, или о том, что при заключении брака не заключался брачный контракт;

- родителей несовершеннолетних от 15 до 16 лет том, что они удостоверяют личность ребенка, и т.д. и т.п.

Шаг 3.

Договор печатается на нотариальных бланках. Покупатели и Продавцы ставят на нем свои подписи, нотариус пока ничего не заверяет.

Шаг 4.

Все переходят в комнату для расчетов.

– Производится передача денег от Покупателя к Продавцу.

– Покупателю передаются все справки о задолженностях (или их отсутствии) по квартире.

– В целях безопасности Продавец пишет расписку Покупателю о том, что он получил сумму за квартиру в полном объеме. Указывается сумма, которая фактически была передана (в том случае, если она существенно отличаться от суммы, указанной в договоре купли-продажи).

– Покупатель оплачивает услуги Агентства недвижимости (если не было других договоренностей).

– Учтите еще один момент: граждане могут рассчитываться только в национальной валюте, все остальное - нарушение законодательства! Поэтому позаботьтесь, чтобы при расчетах вам никто не помешал.

Шаг 5.

Снова все возвращаются к нотариусу.

– Подтверждается факт передачи денег.

– Нотариус заверяет договора (ставит на них печать и свою подпись) и вносит их в реестр (договору присваивается регистрационный номер).

– Продавцы и Покупатели расписываются в реестре.

Старые документы на квартиру остаются в архиве у нотариуса.

Оригинал новых документов и их нотариально заверенная копия выдается Покупателю. Еще одну нотариально заверенную копию нового договора. получает Продавец.