❏ Как назначить цену?

➢ Для начала рассмотрим факторы, которые влияют на цену квартиры.

➢ Затем шаг за шагом определим стартовую стоимость Вашей квартиры. В том числе выберем рекламную политику и проанализируем точность определения цены.

Для начала рассмотрим факторы, которые влияют на цену квартиры.

Самые важные критерии - это количество комнат и площадь квартиры.

Кроме того есть еще три категории факторов:

• Основные факторы, влияющие на стоимость квартиры:

– район;

– тип строительной серии дома (материал перекрытий и стен, раздельность ходов и узлов, высота потолков);

– возраст дома;

– этаж;

– наличие телефона.

• Дополнительные факторы, влияющие на стоимость квартиры:

– состояние квартиры: покрытие полов, произведенные технические улучшения (замена сантехники, наличие кафеля, остекления балконов и т.п.);

– состояние дома: наличие охраны в парадном, состояние парадного, наличие пассажирского и грузового лифтов, контингент соседей;

– близость транспортных развязок;

– характер правоустанавливающих документов.

• Второстепенные факторы, влияющие на стоимость квартиры:

– наличие мест для прогулок с детьми, детсадов, школ, гимназий;

– наличие мест для парковки, близость автостоянок, гаражей;

– наличие мест отдыха, парков, озер, спортплощадок;

– близость магазинов, рынков;

– вид из окна.

 

По основным факторам определяется стоимость квартиры;

дополнительные факторы ее несколько корректируют;

второстепенные - влияют на привлекательность квартиры для той или иной категории Покупателей.

Агенты рекомендуют хозяевам цену на квартиру, основываясь на опыте аналогичных продаж (что это такое, рассмотрим чуть ниже). Как уже отмечалось, агенту выгодно слегка занизить стоимость квартиры, так как в этом случае ее быстрее купят.

Продавцу, полагаясь на опыт и честность агента, все же полезно было бы провести небольшой анализ рынка, чтобы иметь собственное мнение по поводу стоимости продаваемой квартиры.

Продавцы, определяя цену на свою квартиру, разделяются на две условные категории:

Первая – "Моя квартира столько стоит, потому что мне столько нужно для решения моих финансовых проблем!" - при таком подходе продавать квартиру можно годами. Здесь этот вариант мы рассматривать не будем.

Вторая – "Продавать надо, но… хотелось бы подороже". Это нормальное желание любого хозяина. Оптимальная цена зависит от спроса и предложения, а также от мудрой рекламной политики.

Теперь шаг за шагом определим стартовую стоимость Вашей квартиры.

Стартовую цену квартиры легко назначить после небольшого исследования рынка квартир в Вашем районе. Как правило, в городе есть печатное издание, специализирующееся на объявлениях по недвижимости. В Киеве это газета "Авизо". Именно в нее в первую очередь обращаются хозяева квартир и посредники с тем, чтобы разместить информацию о продаваемых объектах, и в ней же в первую очередь ищут варианты при покупке. Если квартира находится в типовом доме, все очень просто: вы легко определите (по газете), какую цену назначают за аналогичные квартиры в вашем районе (это и называется "опытом аналогичных продаж"). Следует только обращать внимание на параметры, которые сильно влияют на цену и, соответственно, ориентироваться на "похожие" квартиры.

➢ Шаг 1. Определяем, к какой категории относится Ваша квартира.

➢ Шаг 2. По похожим параметрам выбираем квартиры из рекламных объявлений и смотрим их стоимость.

➢ Шаг 3. Определимся с ценовой политикой.

➢ Шаг 4. Выясним, насколько точно мы назначили цену.

Шаг 1.

Итак, определяем, к какой категории относится Ваша квартира. (Просто выделяем из списка вариант, который характеризует Вашу квартиру). Предположим, вы имеете трехкомнатную квартиру в районе Дарницы, в доме 96 серии, которому 12 лет, на 7 этаже с индивидуальным телефоном. Тогда это будет выглядеть следующим образом:

Количество комнат – 3

Основные факторы, влияющие на стоимость квартиры.

• Район (местоположение по удаленности от центра):

– центр;
– районы, прилегающие к центру;
– окраины вдоль линий метро (правый берег);
– окраины вдоль линий метро (левый берег);
– окраины вдали от метро (с хорошей транспортной развязкой);
– окраины вдали от метро (с плохой транспортной развязкой);
– ближайший пригород.

• Тип строительной серии дома, который сразу включает в себя следующие понятия: общая площадь квартиры, жилая площадь квартиры, материал перекрытий и стен, раздельность ходов и узлов, высота потолков.

– Тип строительной серии дома (подробности с фотографиями и схемами см. Приложение 3, стр.263):

- панельные "хрущевки" и "чешки";
- кирпичные "хрущевки" и "чешки";
- типовое жилье 70-е – 80-е годы;
- С-87 или С-96 (кирпич);
- КТ (кирпич);
- типовое жилье 70-е – 80е годы;
- С-96 (панель);
- С-134 (панель);
- БПС (панель);
- Современное типовое жилье 90-е – 2000-е годы;
- Т-2, Т-4 (керамзитобетон);
- КТ (керамзитобетон);
- АППС (панель);
- улучшенное типовое жилье;
- КТУ (керамзитобетон);
- АППС-Л (панель);
- Б-5, ЕС;
- индивидуальные проекты (керамзитобетон);
- застройки царских и сталинских времен, "ведомственные" дома (кирпич);
- элитное жилье ("термодом", монолитно-каркасный, красный кирпич или силикатный кирпич).

Если же Вы не знаете строительной серии своего дома, ориентируйтесь на следующие данные:

- общая и жилая площадь;
- размеры кухни;
- материал стен дома;
- панель;
- керамзитобетон;
- "термодом";
- монолитно-каркасный;
- силикатный кирпич;
- красный кирпич;
- раздельность ходов;
- смежные хода;
- смежно-раздельные хода;
- раздельные хода;
- раздельность узлов;
- с/у смежный;
- с/у раздельный;
- 2 и более с/у.

• Возраст дома:

– новостройки (дом сдан, документы готовы);
– до 5 лет;
– до 10 лет;
– до 15 лет.
– старше 20 лет;

• Этаж:

– первый или последний (сюда же можно отнести торцевые квартиры на средних этажах);
– средние этажи.

• Наличие телефона:

– индивидуальный телефон;
– телефон "на блокираторе";
– телефон отсутствует.

Шаг 2.

По похожим параметрам выбираем квартиры из рекламных объявлений и смотрим их стоимость. При определении цены больше ориентируйтесь на стоимость квадратного метра, чем на общую стоимость квартиры.

Параллельно учитываем дополнительные факторы:

Дополнительные факторы:

• Состояние квартиры:

– "убитая";
– жилое состояние;
– свежий ремонт;
– стяжка, беспесчанка;
– строительная отделка;
– ЕВРО ремонт.

Этот пункт более всего окажет корректирующее влияние на цену. Однако, стоит учитывать, что под выражением, к примеру, "жилое состояние" разные люди понимают очень разные вещи (от граничащих с понятием "убитая", до вполне приличного ремонта без особых излишеств). "Строительная отделка", обычно подразумевающая линолеум на полу, обои на стенах и оборудованные санузлы, в отдельных случаях может оказаться только стяжкой и беспесчанкой; а понятие "после строителей" может быть "строительной отделкой", "стяжкой и беспесчанкой" или просто голыми стенами без какой-либо отделки.

• Состояние дома:

– наличие охраны в парадном;
– состояние парадного;
– наличие пассажирского и грузового лифтов;
– контингент соседей (кооперативные, ведомственные дома);
– близость транспортных развязок.

Этот пункт уже был учтен в пункте "Район".

Если квартира нестандартная (старые квартиры в центре), то ориентировочную стоимость можно определить по цене одного квадратного метра жилья в данном районе.

Для получения наиболее полной картины вам необходимо не только прочитатьобъявления, а и обязательно позвонить по каждому из них! Дело в том, что цена, указанная в объявлении, может сильно отличаться от той, за которую хозяева готовы продать свою квартиру на данный момент. Если цены на рынке растут, то и цена на квартиру могла подняться с момента подачи объявления в газету до выхода газеты в печать. Она также могла уменьшиться, если цены падают. С другой стороны, если требуется продать квартиру срочно, то реальная цена может оказаться ниже цены, заявленной в рекламе. Кроме того часть квартир уже проданы и не составляют вам конкуренции.

Прозвонив два десятка вариантов (если у вас хватит на это терпения), вы уже с довольно высокой точностью определите сумму, за которую ваша квартира может быть продана. Самые целеустремленные Продавцы квартир могут назначить 3-5 просмотров и побывать в квартирах, подобных той, что они собираются продавать.

Следующие факторы не будут оказывать существенной роли на ценообразование, однако о них стоит упомянуть в рекламном объявлении, так как они делают квартиру более привлекательной при прочих равных условиях.

Второстепенные факторы, влияющие на стоимость квартиры:

– наличие мест для прогулок с детьми, детсадов, школ, гимназий;
– наличие мест для парковки, близость автостоянок, гаражей;
– наличие мест отдыха, парков, озер, спортплощадок;
– близость магазинов, рынков;
– вид из окна;
– возможность использования квартиры в коммерческих целях (под банки, аптеки, парикмахерские и т.п.);
– возможные варианты увеличения площади квартиры (приватизация чердака или подвала, возведение пристройки на первом этаже).

Шаг 3.

Определимся с ценовой политикой.

В условиях роста цен на рынке недвижимости она выглядит следующим образом:

т.е. определив приблизительную стоимость квартиры, вы начинаете ее рекламировать по чуть-чуть завышенной цене; каждую неделю вы постепенно снижаете цену до тех пор, пока не найдется реальный Покупатель. Вы можете и не снижать цену, если цены на рынке продолжают расти, а вы никуда не торопитесь.

В случае если цены падают, график будет выглядеть следующим образом:

В данном случае выигрывает тот, кто быстрее реагирует. Посмотрите, первый Продавец снижал цену медленнее, чем второй. В результате он проиграл в конечной стоимости квартиры (пока он раздумывал, цены упали). Вывод – если цены падают, продавать нужно быстро.

Шаг 4.

Итак, мы начинаем рекламировать квартиру. Как же определить, насколько точно мы определили цену? Очень просто: стоит дать пару раз пробную рекламу и посмотреть на реакцию рынка.

– Если звонков нет, то цену придется снижать.

– Если звонки есть, но на просмотр никто приходить не хочет, - то цена все еще высока.

– Если на просмотры приходят потенциальные Покупатели, следовательно, цена на квартиру уже близка к реальной рыночной. Однако если все-таки никто не предлагает ее пока что купить, то Вы можете действовать по двум вариантам:

- 1 вариант (вы спешите с продажей)– еще чуть-чуть снижаете цену, и Покупатель в скором времени обязательно находится.

- 2 вариант (у вас есть запас времени, вы не спешите) – вы просто ждете "своего" Покупателя. Рано или поздно найдется человек, которому нужна квартира именно в вашем доме, районе, или возле определенной школы, поликлиники и т.п., он будет готов заплатить вашу цену.

– Если первый же Покупатель готов давать вам задаток, причем "прямо сейчас", то Вы явно "продешевили".

Что еще может повлиять на цену Вашей квартиры?

Характер правоустанавливающих документов ("проблемные" документы, длительные сроки оформления документов или длительные сроки освобождения квартиры после сделки).

Если есть проблемы с документами, цену придется снизить, однако этот шаг можно отложить на момент просмотра квартиры и торговаться уже при личном общении с потенциальным Покупателем. Вполне может оказаться, что Ваша проблема для него вовсе проблемой не является, тогда и торговаться не придется.