❏ Меняем кредитора

Через некоторое время после получения кредита в банке, могут возникнуть ситуации:

• когда вы хотите изменить условия уже подписанного кредитного договора:

- схему погашения кредита ("процент на остаток долга" дешевле аннуитета),

- валюту (процентные ставки в долларах ниже, чем в гривне и выше, чем в евро и швейцарских франках),

- сумму (выплатив часть кредита вы можете захотеть увеличить сумму до первоначальной, если вам нужны деньги на другие нужды),

- или сроки кредитования (Вам может потребоваться пролонгация кредита для снижения ежемесячных платежей);

• или когда вы узнаете, что ситуация на рынке кредитования изменилась, и можно получить кредит на более выгодных условиях:

- без обязательных ежемесячных платежей,

- с более низкой процентной ставкой,

- в другой валюте

- или есть возможность отказаться от некоторых видов страховкок.

Выходом в данной ситуации может стать смена банка. Согласно законодательства банк не может вам препятствовать.

Шаг 1. Анализ рынка

Прежде чем "приниматься за дело", выясните, действительно ли переход в другой банк даст вам ожидаемую выгоду.

Во-первых, как уже отмечалось, процентные ставки в рекламе не всегда соответствуют истинному положению вещей. Необходимо учесть все возможные дополнительные ежемесячные и ежегодные платежи и страховки.

Во-вторых, при смене банка вам придется заново оплатить все расходы по оформлению кредитного договора и договора залога (единоразовые комисси банка, услуги нотариуса и регистрацию в реестрах). При небольших суммах кредита этот вид расходов может свести на "нет" все остальные выгоды.

• Узнайте остаток задолженности перед банком,

• Затем определите ежемесячные платежи по новым условиям кредита и единоразовые затраты на его переоформление.

• Посчитайте сумму удорожания кредита, которая состоит из:

– единоразовых платежей (т.е. стоимость оформления договора ипотеки и кредитного договора в новом банке с учетом услуг нотариуса и регистрации в реестрах),

– дополнительных периодических платежей в новом банке (ежемесячных, ежегодных и страховок),

–  и суммы процетов за весь срок пользования кредитом в новом банке.

• После этого полученный результат можно сравнить с суммой удорожания кредита в "старом" банке:

– дополнительные периодические платежи в старом банке (ежемесячные, ежегодные и страховки*),

– и сумма процетов за весь оставшийся срок пользования кредитом в старом банке.

* Страховка также требует переоформления, в ней в качестве выгодоприобретателя указывается название нового банка вместо старого. Если новый банк не работает со страховой компанией, в которой у вас оформлена страховка, придется страховаться заново, что приведет к дополнительным расходам.

Если страховая компания банк устраивает, то просто оформляется дополнение к страховому договору.

Пример из газеты "Сегодня" от 21 февраля 2007года.

Предположим, год назад вы по ипотечной программе банка "А" купили квартиру за $80000. Первый взнос составил 10%, т. е. банк выдал вам заем на $72000.

Кредит в долларах под 14% годовых вы взяли на 20 лет, выплачиваете его равными долями — значит, "тело" кредита, на которое начисляются проценты ежегодно уменьшается на $3600 и на сегодняшний день составляет72000-3600=68400.

За пользование займом (сумма удорожания кредита в банке "А") вы уплатите банку в течение 20 лет около $120000, а за оставшиеся 19 лет набежит соответственно $109000.

И тут вы узнаете о банке "Б", который дает кредиты в долларах под 11%.
Давайте считать: Если вы переметнетесь в банк "Б" (при этом оформитв оставшиеся $68400 долга под 11% годовых), то за 19 лет выплаты по процентам составят около $86000 (сумма удорожания кредита в банке "Б").

За оформление кредитного и ипотечного договоров в банек "Б" ужно заплатить одноразовую комиссию в 2% от суммы займа. Этот дополнительный расход составит $68400х2%=$1368.

Итак сумма удорожания кредита в банке "Б" составит $87000.

В результате такая "измена" банку "А" позволит сэкономить вам

$120000 - $87500 =$21500 — очень серьезная разница!

Шаг 2. Попробуйте договориться с "родным" банком

Если вам необходимо "подправить" условия кредитного договора (сумму кредита, сроки, схему погашения), или в банке, с которым у вас заключен кредитный договор, для новых клиентов кредиты стали дешевле, для начала можно попробовать договориться. Стоит намекнуть, что Вы можете уйти к конкурентам.

В большинстве случаев банку не выгодно терять надежного клиента, и он дает согласие на заключение дополнительного соглашения.

Для того, чтобы банк рассмотрел Ваши условия, нужно написать заявление, которое будет рассмотрено уполномоченным комитетом.

Если решение будет отрицательным, можете смело готовить документы для другого банка.

Шаг 3. Готовим документы для нового банка

Для нового банка придется собрать еще раз полный пакет документов (см. на стр.157) и подать их на рассмотрение кредитного комитета.

Если кредитный комитет принимает решение о выдаче кредита, то Вы получаете гарантийное письмо о выдаче суммы, необходимой для полного погашения задлженности.

Шаг 4. "Прощаемся" со старым банком

Гарантийное письмо передается банку, где оформлен кредит. И там же получается разрешение на проведение операции по досрочному погашению кредита.

Банк назначает срок проведения сделки и выдает справку о точной сумме задолженности на день сделки с учетом начисленных процентов.

Шаг 5. Порядок проведения сделки

• С новым банком заключается кредитный договор.

• В назначенный день он перечисляет на счет старого банка всю необходимую сумму.

• После этого оформляется новый договор ипотеки (залога), который нотариально заверяется и регистрируется в Госреестре ипотек и Едином реестре запрета отчуждения объектов недвижимости. Т.е. на квартиру накладывается арест новым банком.

• Кроме этого необходимо перееоформить полисы страхования так, чтобы выгодоприобретателем был указан новый банк.

Обязательно необходимо получить в первом банке справку о том, что вся задолженность погашена, и к вам нет никаких претензий.

Вопрос: Есть ли другие способы поменять банк?

Да, можно получить кредит под залог другого имеющегося у вас имущества, и досрочно погасить задолженность за квартиру. В некоторых случаях такую операцию провести легче, так как банк-кредитор очень неохотно "отпускает" своих клиентов к конкурентам, и более "спокойно" относится к досрочному погашению кредита.

Возможные проблемы

Согласно закона "О защите прав потребителей" банк не может запретить рефинансирование или перекредитование в другом банке ипотечного кредита. Однако, некоторыми банками принимаются косвенные меры, чтобы этому воспрепятствовать.

• Самый простой легальный способ – высокие штрафные санкции за досрочное погашение кредита. Они должны быть явно указаны в кредитном договоре.

Существуют и "не совсем легальные" способы удержать клиента, например.

• Возникновение непонятных долгов при попытке получить справку о фактической задолженности на текущий момент. Долги моментально изчезают, если Вы предъявляете выписки банка о платежах по кредиту. Если вы не сохраняли выписки, доказать отсутствие долгов будет проблематично.

• Отказ в своевременной выдаче справки о задолженности. Справка должна быть выдана в день погашения задолженности по кредиту новым банком, и в ней указывается точная сумма задолженности на текущий день. А, например, моему знакомому Приватбанк оформлял такую справку 2 недели, аргументируя это тем, что оформляется она только в головном офисе в Днепропетровске, а затем пересылается в Киев почтой! При перекредитовании справка двухнедельной давности никому не нужна.

• После заключения ипотечного договора банк не отдает "на руки" правоустанавливающие документы на квартиру, а не имея документов, вы не можете получить гарантийное письмо в другом банке. В данном случае явное нарушение законодательства. Решение проблемы просто:

– пишете два экземпляра письма на имя начальника отделения банка, в которых в произвольной форме излагаете свое желание получить правоустанавливающие документы на квартиру не позже указанной даты, в случае отказа, пообещайте обратиться в суд;

– один экземпляр письма передаете банку, а второй оставляете себе, предварительно попросив банк поставить на нем номер входящей документации (если вручить письмо банку не удается, или он отказывается ставить номер входящей документации на вашем экземпляре письма, то просто отправляете его по почте заказным письмом с уведомлением);

– ждете указанной Вами в письме даты и подаете документы в суд, впрочем, ни один банк до суда дело доводить не будет.

Если банк утверждает, что у него нет правоустанавливающих документов на Вашу квартиру (готов ли он подтвердить это в письменной форме), или просто тянет время - смело отправляйтесь к нотариусу, оформлявшему договор купли-продажи и просите выдать копию договора в связи с утерей оригинала. После выдачи копии, оригинал становится недействительным.