❏ Решение проблемных ситуаций при погашении кредита

Ситуация 1. Вы можете гасить кредит, но вам неудобны сроки установленные в графике погашения.

Такая ситуация может возникнуть в том случае, если вам выплачивают заработную плату позже, чем нужно внести платеж на погашение кредита. Для решения данного вопроса, вам нужно обратиться в банк, оформить заявление о внесении изменений в график погашения (указать причины). Поскольку банки заинтересованы, чтобы все Заемщики гасили кредит вовремя в соответствии с установленными графиками, банк пойдет вам на встречу и переделает график погашения.

Ситуация 2. Банк прислал предупреждение о повышении процентной ставки по кредиту, которая вас не устраивает.

В принципе, такие ситуации случаются редко, однако случаи были. Ваши действия могут быть следующими:

• Ничего не делать. Тогда банк автоматически поднимет процентную ставку и предложит вам заключить дополнительное соглашение к ипотечному договору.

• Полностью погасить кредит. Если до конца срока погашения кредита осталось немного, лучше одолжить остаточную сумму и закрыть полностью кредит, чем платить дополнительные проценты.

• Перекредитоваться в другом банке (рефинансирование). Этот вариант действий будет полезен и в ситуации, когда на рынке наблюдается понижение процентных ставок по ипотечному кредитованию, а Ваша процентная ставка высока. Для оформления заявки на рефинансирование к стандартному пакету документов на получение займа вам придется добавить оригиналы уже имеющегося у вас кредитного договора и соответствующего договора залога, а также справку из банка о состоянии и размере кредитной задолженности. Однако прежде чем принимать решение о рефинансировании Вашего кредита, хорошо все просчитайте. Ведь при этом, вы в новом банке будете вынуждены заплатить все платежи по оформлению кредита как в первый раз (комиссии, плата нотариусу, дополнительные страховые платежи и т.д.). Вполне возможно, что после всех расчетов, окажется, что выгоднее оставить все как есть, и платить большие проценты по кредиту.

Ситуация 3. У вас в лучшую сторону изменилось финансовое положение или появились свободные даньги, и вы решаете погасить задолженность досрочно. Во многих украинских банках за досрочное погашение кредита клиент платит штрафные сенкции. Они подробно должны быть описаны в кредитном договоре. Если вы его прочитали в свое время до того как подписать, то их наличие и размер не будет для вас новостью. Особенно часто штрафы используются при аннуитетной схеме погашения кредита. В любом случае досрочно погасить задолженность выгоднее (даже если штрафные санкции составят 1-2% от остатка долга), чем платить проценты ежемесячно (примерно тот же 1%, но каждый месяц).

Ситуация 4. Банкротство ипотечного банка.

Если банк-кредитор, выдавший ипотечный кредит, обанкротится, это никак не скажется на Заемщике. Как и в других видах кредитования, долг возвращать все равно придется, но, возможно, уже по другим реквизитам (другой банк и счет). Поэтому, если вы узнаете о том, что ваш банк попал в процедуру ликвидации, обращайтесь к временному уполномоченному Нацбанка, выясняйте, каким образом продолжать выплату кредита, и регулярно вносите необходимые суммы. Ведь процедура продажи банка может затянуться на месяцы, и неизвестно, как отнесется новый владелец к форс-мажорной задолженности – может начислить штрафные санкции.

Однако надо учесть, что условия договора ипотечного кредитования не могут быть изменены. Даже если поменяется владелец банка – новый кредитор не имеет права менять их в одностороннем порядке.

Ситуация 5. У вас возникли временные финансовые затруднения, и вы не можете какое-то время вносить платежи, или возникают сложности погасить кредит в сроки, указанные в договоре. Однако Вы желаете и дальше сотрудничать с банком.

В такой ситуации, лучше всего сразу обратиться в банк и рассказать кредитному специалисту о причинах временных трудностей. Банки абсолютно спокойно относятся к Заемщику, если у того временно упал доход, если он заболел и ему требуется дорогостоящее лечение, если родился ребенок, если его квартиру ограбили, вследствие чего Заемщик потерял значительную часть своего имущества, или случился какой-то иной форс-мажор. Небольшая задержка платежа не поставит крест на Вашей кредитной истории.

Скорее всего Вам предложат реструктуризировать задолженность:

– на время финансовых трудностей погашать только проценты

– или увеличить срок кредита (пролонгация кредита) с уменьшением размера ежемесячных платежей.

Решение о реструктуризации кредита банк будет принимать от 3-х до 7 дней (зависит от банка). В случае позитивного решения, вам необходимо будет приехать в банк и подписать дополнительные соглашения к ипотечному договору и договору залога. Будьте готовы, что процентная ставка по кредиту может немного увеличится.

Если вы решите "отмолчаться" в данной ситуации, то будет включен механизм штрафных санкций. В некоторых случаях после этого единственно возможный выход из ситуации – продажа заложенной недвижимости.

В среднем штрафы колеблются от 0,05% до 1% суммы платежа за каждый день просрочки. То есть за месяц просрочки Заемщику придется дополнительно заплатить до 30% обычного месячного платежа. Правда, встречаются банки, которые "сдирают" с клиента двойную ставку по кредиту за каждый день просрочки. Таким образом, при кредите в $25 тыс. на 10 лет под 12% можно только за три месяца просрочки приплюсовать к своей задолженности почти $10 тыс.!

Есть еще один способ выхода из данной ситуации: сдать свою квартиру в аренду, а самим снять более скромную или перебраться жить к родственникам. А доход от арены направить на погашение кредита. Только Вам решать, получать открыто на это разрешение банка (и платить дополнительно за разрешение банка и налог с дополнительного дохода) или сделать все "без лишнего шума". Пока в практике не отмечено случаев, когда бы банк применял санкции в отношении Заемщиков, сдающих заложенную недвижимость внаем. Однако о таком риске следует помнить.

Ситуация 6. Вы решили продать квартиру, заложенную в банке. У Вас поменялись финансовые условия, вы решили поменять место жительства, или приобрести квартиру большей площади. В данном случае катастрофы не случиться. О своем решениии продать предмет ипотеки необходимо поставить в известность банк и самостоятельно найти покупателя на квартиру. Сделка производится в банке.

– Покупатель и Продавец (Заемщик) подписывают договор купли-продажи в банке.

– Покупатель вносит остаток задолженности по кредиту в кассу банка.

– Банк снимает запрет на продажу недвижимости.

– Покупатель и Продавец проводят окончательный расчет по договору купли-продажи, Продавец при этом получает сумму, равную стоимости квартиры за вычетом суммы долга, полученной банком.

– Нотариус заверяет договор купли-продажи.

Процедура абсолютно безопасна как для Продавца, так и для Покупателя, происходит в один день под руководством нотариуса банка.

Ситуация 7. Вы не можете больше делать взносы по кредиту, а продавать не хочется...

Вы можете попытаться пролонгировать кредит. Т.е. переоформить кредитный договор, увеличив срок кредитования, с целью уменьшения ежемесячных платежей. Если "Ваш" банк не соглашается на изменение условий договора, можно перекредитоваться в другом банке.

Если же и после пролонгации кредита ежемесячные взносы все же окажутся для вас слишком высоки, то продавать все-таки придется, и чем быстрее, тем лучше. Так как в противном случае поиском покупателя займется банк, или квартира будет продана с торгов по решению суда – а это не самый выгодный для вас вариант.

Более того, согласно типовому кредитному договору, в случае отсутствия залогового имущества (например, кредит был получен под строительство новостройки, а строительная компания обанкротилась) банк может обратить взыскание на любое имущество должника либо его поручителя путем внесения изменений в договор залога. По добровольному согласию сторон либо по решению суда. В такой ситуации у Заемщика есть только один выход — быстро переоформить на третьих лиц имущество, не находящееся в залоге. Тогда банк в судебном порядке сможет принудительно обязать клиента выплачивать кредит только из его зарплаты.