❏ Шаг 8. Выбираем банк

Составляем список банков-кандидатов, которые готовы предоставить кредит на нужных для Вас условиях.

На сайте realty.ws123.net вы найдете список украинских банков со ссылками на их страницы с описанием кредитных условий.

Решение о предоставлении кредита может быть принято быстрее, если вы будете сотрудничать с Центральным офисом банка, а не филиалом или отделением. Это связано с тем, что в филиалах и отделениях банков, как правило, нет всех необходимых служб, задействованных в процессе принятия решения о выдаче кредита (служба безопасности, юристы, оценщики), и документы отправляются на экспертизу в Центральный офис, где таковые службы есть.

В каждый банк нужно позвонить, задать одни и те же вопросы и заполнить графы сравнительной таблицы.

Прежде всего ориентируйтесь на:

– кредитную ставку (8-15% в валюте);

– срок кредитования (5-10-15-30 лет);

– необходимый первоначальный взнос (0-25-30-50% от оценочной стоимости жилья);

– валюту кредита (кредиты в долларах США дешевле, чем в гривне, однако больше подвержены валютному риску в случае неожиданной девальвации гривны);

– форму погашения (аннуитет или "проценты на остаток").

Процентная ставка может меняться в зависимости от срока кредитования и первоначального взноса. Банк может существенно снизить ставку по кредиту, если первоначальный взнос большой (порядка 50% стоимости приобретаемого жилья), и наоборот повысить ставку в случае минимального первоначального взноса.

Срок кредита кроме всего прочего еще ограничен возрастом Заемщика. Банк не допустит, чтобы кредитный договор действовал во время его пенсионного возраста (мужчины - 60 лет, женщины - 55). Т.е. если вы мужчина, и Вам сейчас 40 лет, то максимальный срок кредита, на который Вы можете рассчитывать, это 20 лет.

Если накоплений на первоначальный взнос нет, но есть стабильный и высокий доход, то можно взять неипотечный кредит и использовать его в качестве первоначального взноса или оформить кредит на другое имеющееся у Вас имущество (машина, дача, ценные бумаги и т.п.).

Узнайте дополнительные платные услуги.

– Единоразовые затраты на оформление кредитного договора, договора ипотеки и договора купли-продажи:

- оплата услуг независимой экспертной оценки;

- комиссия за выдачу и сопровождение кредита (открытие счета, разовая комиссия банку);

- стоимость операций по выдаче ипотечного кредита и нотариального заверения кредитного договора;

- нотариальное оформление договора купли-продажи квартиры;

- регистрация квартиры в БТИ (производится сотрудником банка);

- оформление залога (ипотечного договора).

– Ежегодные платежи:

- комиссия за сопровождение кредита (некоторые банки берут комиссию ежегодно или ежеквартально);

- страховка имущества;

- страховка жизни Заемщика и потери трудоспособности.

– Размер ежемесячных выплат в зависимости от выбранной схемы погашения кредита:

- погашение процентов;

- погашение тела кредита;

- возможные дополнительные ежемесячные комиссии банка (комиссии за сопровождение кредита, стоимость операций по ведению ссудного счета).

Обращайте внимание на:

– возможность и условия досрочного погашения кредита (некоторые банки взымают штраф до 3% от остаточной суммы кредита или объявляют запрет на досрочное погашение на определенный срок 3-6-18 первых месяцев пользования кредитом);

– действия банка в случае вашей неплатежеспособности (за каждый день просрочки обычно начисляется пеня, выясните, какая именно).

Выбираете 2-3 банка, с которыми будете знакомиться ближе.

Их нужно будет посетить, получить предварительные рассчеты по Вашему кредиту. С тем, чтобы можно было эффективно сравнивать банки, просите предоставить вам данные по одинаковым кредитам (первоначальный взнос, размер кредита, срок) и задавайте одни и те же вопросы.

– На какие сроки можно получить ипотечный кредит?

– Какой минимальный размер первоначального взноса?

– В каких валютах банк выдает жилищные кредиты?

– Какая процентная ставка по кредиту (для разных валют)? Зависит ли процентная ставка от срока кредита?

– Какая комиссия взимается при выдаче кредита (одноразовая): фиксированная сумма, процент от суммы кредита, процент от оценочной стоимости недвижимости?

– Какая комиссия взимается при обслуживании кредита (ежемесячная): от суммы кредита, от оценочной стоимости квартиры, от остатка по кредиту?

– Какие существуют страховые платежи? Какая периодичность их оплаты: одноразово, ежемесячно, ежегодно? Механизм расчета: фиксированная сумма, процент от суммы кредита, от остатка по кредиту?

– Какие дополнительные платежи возможны при оформлении и выдаче кредита (оплата услуг нотариуса, оценщика)? Как они рассчитываются: фиксированные суммы, процент от суммы кредита, процент от оценочной стоимости?

– Допускается ли досрочное погашение кредита? Как рассчитывается размер штрафных санкций.

Совет: Зачастую, банки рассеивают свои комиссии по двум документам: в ипотечном договоре может указываться ежемесячная или одноразовая комиссия, а в тарифах банка – фиксированная плата за снятие или перечисление денег с судного счета.

Некоторые банки рассматривают кандидатуру Заемщика еще ДО предоставления данных о покупаемой квартире и выдают сертификат о том, на какую именно сумму они готовы оформить кредит – это упрощает процесс подбора вариантов жилья.

Учитывайте тот момент, что банки при возможности умалчивают о платежах, поэтому задавайте вопросы, выясняйте, уточняйте.

Внимательно ознакомьтесь с бланками договоров (на получение ипотечного кредита и договора залога), убедитесь в том, что в них нет никаких подводных камней и условия кредитования полностью соответствуют предыдущим заявлениям банка. В них должны быть четко прописаны все условия:

– права и обязанности сторон;

– штрафные санкции при просрочке платежей;

– возможность досрочного погашения кредита и наличие штрафных санкций за это;

– если вы рассчитываете воспользоваться налоговым кредитом, то помните, что в данном случае кредитный договор должен удовлетворять дополнительным условиям (подробнее о налоговом кредите см. раздел на стр. 164);

– каким образом пересматривает банк график выплаты кредита в связи с частичным досрочным погашением: уменьшая ежемесячные выплаты по кредиту при неизменном сроке кредитования или же сокращая срок кредита при неизменном размере ежемесячного платежа (внутри него происходит пересчет доли начисленных процентов и суммы, идущей в счет погашения тела кредита).

Возможные варианты сдерживания досрочного погашения кредита, которые тоже должны быть четко описаны в договоре:

– установление минимальных сумм, которые будут зачислены в счет досрочного погашения (от 500 у.е. до 3000 у.е.), ведь чем больше минимальная сумма, тем сложнее ее выкроить из семейного бюджета;

– обязание Заемщика уведомлять банк о желании внести досрочный взнос за 15-30 дней и получить разрешение от кредитного комитета; более того, если разрешение получено, то в случае отказа Заемщика внести эти средства банк также может налагать санкции в виде штрафов за день просрочки;

– банк может устанавливать период, в течение которого досрочные платежи не принимаются в принципе;

– или назначается период, когда досрочное погашение сопровождается штрафом в размере 2-3% от его суммы (длительность таких периодов может варьироваться от трех месяцев до пяти лет с момента подписания кредитного договора).

Вас должно насторожить, если в договоре присутствут пункты:

– о возможности банка менять условия кредитования в одностороннем порядке;

– о моратории на досрочное погашение кредита;

– о явном запрете реструктуризации кредита или его переоформления в другом банке.

А также обращаете внимание на:

– профессионализм сотрудников банка;

– отсутствие очередей;

– быстрое предоставление запрашиваемой информации;

– возможность ознакомления с бланками договоров.

После посещения банков, нужно провести комплексный сравнительный анализ. Для этого рассчитайте сумму, которую вы выплатите дополнительно к моменту полного погашения кредита. Она будет состоять из:

– суммы единоразовых затрат на оформление договора ипотеки и договора купли-продажи;

– суммы ежегодных платежей (страховок и комиссий банка);

– и суммы ежемесячных платежей за вычетом платежей тела кредита.

Т.е. мы определяем, на сколько "подорожает" квартира к тому моменту, когда вы за нее полностью расплатитесь. Это единственный комплексный критерий, по которому можно определить выгодность кредита.

Кроме того, если вы планируете досрочное погашение кредита, учтите возможные штрафные санкции.