Перепланировка шаг за шагом

Жилищный кодекс (ст. 152)

Закон "Про местное самоуправление" (ст. 31)

Незаконная (самовольная) перепланировка (а также реконструкция или переоборудование) - это несогласованный с БТИ и другими контролирующими строительными и архитектурными госорганизациями ремонт в квартире, в результате которого изменены ее план, параметры или функциональное назначение служб и жилых комнат.

Если в квартире перепланировка была проведена грамотоно (не возникло трещин на стенах, у соседей не просел пол, не нарушилась вентиляция и т.п.), то хозяева могут проживать в такой квартире не оформляя соответствующих документов довольно долго. Однако, ни продать такую квартиру, ни получить кредит под ее залог, ни подарить, ни получить в наследство невозможно, так как для всех этих операций требуется справка-характеричтика БТИ, а данные БТИ не соответствуют действительности.

Что МОЖНО делать без разрешительных документов:

– замена обоев, покраска стен, замена дверей, оборудование подвесных потолков;

– ремонт полов, бетонной стяжки, замена линолеума, установка паркета;

– удаление дверей;

– закругление существующих дверных проемов (округлая арка) в некапитальных стенах;

– разбор деревянных антресолей, кладовок и шкафов;

– оборудование тамбура на две и более квартир.

Чего НЕЛЬЗЯ делать категорически:

– законом запрещено затрагивать несущие стены, опоры, перекрытия, балки - это может привести к аварийности дома;

– изменять фасад и границы смежных помещений;

– изменять оконные проемы;

– переделывать жилую комнату в санузел (или наоборот);

–  переносить газовое оборудование в другую часть квартиры;

– присоединять части общедомовой площади к квартире (тамбур для одной квартиры превращает общедомовую территорию в площадь квартиры, тогда как тамбур для нескольких квартир продолжает оставаться общедомовой территорией);

– пристраивать отдельный балкон выше первого этажа

– нельзя замуровывать в стену стояки газовых труб, так как по требованиям безопасности и для осуществления аварийно-ремонтных работ к ним должен быть обеспечен свободный доступ.

Что МОЖНО делать после получения соответствующих разрешительных документов

Все перестройки в квартире, требующие оформления разрешительных документов, делятся на две категории:

• Перепланировка (реконструкция) - это изменение конфигураций жилых помещений, требующее внесения этих изменений в технические документы на квартиру. Например:

– снос кладовки (не деревянной);

– объединение или разъединение санузла;

– объединение или разделение комнат;

– увеличение санузла или комнат за счет присоединения соседних помещений;

– перенос, замена или разборка стены (перегородки);

– перенос дверного проема;

– оборудование тамбура для одной квартиры;

– пристройка балкона на первом этаже;

– изменение функционального назначения и технико-эксплуатационных параметров помещения (например, перенос кухни в комнату или присоединение к комнате лоджии).

При перепланировке изменяется жилая и/или общая площадь квартиры, количество отдельных помещений и/или их площадь.

• Переоборудование - это установка, замена или перенос инженерных сетей и другого оборудования. Например:

–  переустановка газовой или электроплиты;

–  замена электропроводки (увеличение числа розеток и т. д.);

–  перенос ванны, унитаза, водопроводных труб, вентиляционных каналов;

–  устройство индивидуального отопления.

Согласование любых переделок в квартире необходимо производить ДО начала таких переделок. Однако, если перепланировка уже была произведена, а теперь требуется узаконить изменения, согласование будет проходить по той-же схеме.

Порядок узаконивания перепланировки шаг за шагом

Шаг 1.

Идете в районную администрацию:

– пишете заявление на получение разрешения на разработку проекта перепланировки помещений и предъявляете:

– документ, подтверждающий право собственности или аренды на помещение (либо согласие собственника (-ов) на проведение перепланировки);

– технический паспорт на квартиру;

– заявление заказчика с обоснованием функционального назначения объекта и его перепланировки;

– заключение от местного органа по охране памятников и культурного наследия (если вы живете в доме, представляющем архитектурную или историческую ценность).

В результате администрация выдаст распоряжение на разработку проектной документации.

Шаг 2.

Теперь обращаетесь в проектную организацию либо к архитектору, который разработает проект требуемой перепланировки. У него должна быть лицензия или квалификационный сертификат, который подтверждает право на данный вид деятельности. Если, к примеру, вы хотите перенести газовую плиту, то проект должен разрабатывать специалист, имеющий соответствующую лицензию "Горгаза".

Шаг 3.

Согласование проекта. После того как эскиз новой планировки квартиры будет готов, вы снова отправляетесь в районную администрацию. Обращаетесь к главному архитектору района, который должен согласовать ваш проект. Если все нормально, то Вы получаете новое распоряжение администрации на начало работ.

Шаг 4.

Приступаете к работам. Строительство должно выполняться только организацией, имеющей лицензию на ведение соответствующих работ. По правилам, строители дополнительно должны получить ордер на вывоз мусора и складирование строительных материалов (фактически этого никто не делает).

Шаг 5.

После того как помещение перепланировано, снова идете в администрацию и приглашаете комиссию, состоящую из представителей районной администрации, санэпидемстанции, пожарных, вашего жэка, "Горгаза" и других контролирующих органов, которая принимает акт ввода объекта в эксплуатацию.

Шаг 6.

После этого идете в БТИ, где на основании акта о вводе объекта в эксплуатацию вносятся все проделанные изменения в поэтажный план здания и оформляется новый тех.паспорт.

На получение всех разрешительных документов у вас уйдет не менее 4-6 месяцев.

Самый распространенный на сегодня способ быстро решить проблемы с перепланировкой квартиры для того, чтобы ее можно было продать - это получить новую справку-характеристику БТИ, словно и не было никакй перепланировки. Однако здесь есть сразу несколько опасностей:

– во-первых, не на любую перепланировку можно получить справку таким способом (даже если у вас есть опыт ведения подобных "переговоров"); у вас может получиться, если в результате перепланировки не была изменена жилая и общая площадь квартиры и, конечно, не затронуты несущие конструкции, в противном случае "уговорить" техника БТИ будет очень сложно.

Примеры:

Оборудован тамбур на одну квартиру – изменилась общая площадь квартиры, проблемы будут.

Тамбур на две и более квартир - общая площадь не изменилась, проблем не будет.

Увеличен размер кухни за счет того, что к ней присоединена кладовка (стена не являлась "несущей") – ни общая, ни жилая площадь не изменились.

Балкон/лоджия утеплены и присоединены к комнате – изменена и жилая, и общая площадь, проблемы будут.

Иногда перенос дверной коробки вдоль коридора на полметра - метр может доставить уйму хлопот, так как при этом изменяется жилая площадь.

– во-вторых, это "не совсем законно", и формально появляется повод для оспаривания законности самой сделки с недвижимостью;

– в-третьих, если новый хозяин задумает продать (подарить, обменять, оставить в наследство, заложить) такую квартиру, то у него тоже возникнут проблемы с получением справки-характеристики БТИ; условия же ее выдачи к тому моменту могут измениться, и ему придется самому получать все разрешительные документы (а на это потребуется немало времени и, возможно, денег);

– если Покупатель рассчитывает взять кредит в банке под покупку такой квартиры, то в кредите ему будет отказано, так как специалисты банка (или независимые оценщики по поручению банка) легко определят несоответствие планировки квартиры техпаспорту и справку признают недействительной.

Более того, могут быть случаи, когда новый хозяин по разным причинам вообще не сможет узаконить перепланировку. Например, если она была произведена с нарушениями строительных норм. Или была изменена (уменьшена) жилая площадь квартиры, а среди новых собственников есть несовершеннолетние дети. Опекунский совет не даст разрешения на подобные переделки, так как страдают интересы детей. И хозяину придется вернуть все на свои места, чтобы иметь возможность распорядиться такой квартирой (или подождать, пока дети вырастут...).

Пока собираются справки на квартиру, Покупатель готовит необходимую сумму для сделки. Если нужно, получает кредит в банке.