❏ Перечень моментов, которые оговариваются на задатке

Вначале огласим весь список, затем подробно пройдемся по каждому из пунктов.

➢ Цена квартиры и валюта, в которой происходит расчет.

➢ Оплата госпошлины и пенсионного фонда.

➢ Оплата услуг нотариуса и место проведения сделки.

➢ Оплата справок на квартиру, наличие долгов и вариант их погашения.

➢ Оплата справок об отсутствии налогового залога, согласия супруга/супруги на продажу/покупку квартиры и услуг нотариуса.

➢ Сроки оформления сделки.

➢ Сроки освобождения и выписки бывших владельцев.

➢ Размер залога.

➢ Организация хранения документов на квартиру и задатковой сумы.

➢ Решаются вопросы передачи телефона, присутствие людей на сделке (или доверенности на проведение сделки) и пр.

➢ Размеры штрафных санкций в случае невыполнения условий договора одной из сторон, условия, при которых договор прекращает свое действие.

➢ Определяются форс-мажорные обстоятельства (обстоятельства, при наступлении которых договор может быть расторгнут без применения штрафных санкций).

Если большинство из перечисленных выше вопросов могли быть оговорены еще на просмотре, до задатка, то спорные и проблемные вопросы (телефонизация, прописка/выписка, доверенности, долги, квартиры под залогом, арестом) лучше оставить на момент оформления задатка, где в спокойной и деловой обстановке всегда можно найти решение, которое устроит обе стороны.

Теперь подробно рассмотрим каждый из пунктов.

Цена квартиры и валюта, в которой происходит расчет

Следует отметить, что по существующему законодательству, расчет может происходить только в национальной валюте (в предварительном договоре все суммы указываются в гривнах), однако, в период от заключения предварительного договора до сделки курс гривны может поменяться, поэтому все суммы "привязываются" к какой-то более стабильной валюте (обычно это доллар). Все нюансы по этому вопросу оговариваются в предварительном договоре или в Приложении к нему. Особенно это становится актуально, когда курсы валют нестабильны.

Пока еще есть возможность указывать в договорах купли-продажи сумму в диапазоне от реальной рыночной суммы до суммы, указанной в справке-характеристике БТИ. На сегодняшний день оценка БТИ, основанная на оценке по остаточной стоимости, очень далека от реальной рыночной цены квартиры. Соответственно это влияет на расходы при оформлении.

Покупателю, в целях безопасности, всегда выгодно оформление по реальной стоимости (если сделка по решению суда будет признана недействительной, то он в качестве компенсации получит сумму, указанную в договоре). Продавец же, с целью экономии, может настаивать на оформлении по стоимости, указанной в справке-характеристике БТИ, при этом он должен отдавать себе отчет, что уклоняется от уплаты налогов (со всеми вытекающими последствиями), кроме того и Покупателя склоняет на неправомочные действия.

На оформлении по реальной стоимости может настаивать и Продавец, если ему нужен документ о происхождении денег (например, в случае вывоза их за границу или подтверждение законности происхождения доходов).

В ближайшее время готовится изменение в законодательстве – оценка будет проводится близко к рыночной стоимости, и все разногласия разрешатся сами собой.

Оплата госпошлины, пенсионного фонда и подоходного налога

Обычно Продавец оплачивает госпошлину (1% от суммы, указанной в договоре) и подоходный налог (см. подробнее Глава 6, стр.178), а Покупатель – пенсионный фонд (также 1% от суммы, указанной в договоре).

По устоявшейся на сегодняшний день практике, если одна из сторон настаивает на оформлении по реальной стоимости, а вторая сторона не согласна, то первая сторона доплачивают за вторую разницу в сумме при оформлении договора купли-продажи.

Пример: Квартира продается по цене 100000у.е., оценка БТИ – 20000у.е.

Вариант 1.В договоре купли-продажи указывается реальная цена и все с этим согласны, тогда:

- Продавец оплачивает госпошлину 1% - 1000у.е.

- Покупатель оплачивает пенсионный фонд 1% - 1000у.е.

Вариант 2. В договоре купли-продажи указывается оценка БТИ и все с этим согласны, тогда:

- Продавец оплачивает госпошлину 1% - 200у.е.

- Покупатель оплачивает пенсионный фонд 1% - 200у.е.

Вариант 3. В договоре купли-продажи указывается реальная цена, а Продавец настаивает на оформлении по оценке БТИ, тогда:

- Продавец оплачивает госпошлину 1% от оценки БТИ - 200у.е.

- Покупатель оплачивает:

 - пенсионный фонд 1% от реальной стоимости квартиры - 1000у.е.

 - а также доплачивает за Продавца госпошлину 1000-200=800у.е.

Всего – 1800у.е.

Оплата услуг нотариуса и место проведения сделки

Сумма по оплате услуг нотариуса обычно делится пополам между Покупателем и Продавцом, но возможны любые другие варианты по обоюдному согласию Продавца и Покупателя, как и в случае с оплатой госпошлины и пенсионного фонда. У разных нотариусов стоимость услуг может незначительно колебаться, кстати, не всегда государственный нотариус оказывается дешевле частного. Как правило, при выборе места проведения сделки руководствуются не столько ценами на услуги, сколько удобством условий проведения сделки и расчетов. Чаще всего право решающего голоса в выборе места остается за Покупателями. Часто оно диктуется условиями, например:

– в случае, когда часть денег берется в банке под залог приобретаемой недвижимости, сделка проводится только в банке;

– наследство и договора пожизненного содержания оформляются только государственным нотариусом по месту нахождения квартиры;

– а "цепочки" стараются оформлять у одного нотариуса в один день, чтобы не перевозить наличные с места на место.

Есть еще два момента, которые следует учитывать, делая выбор между частным и государственным нотариусом.

Момент первый: С точки зрения сохранности архивов, конечно же предпочтительнее государственные конторы (они десятилетиями находятся по одним и тем же адресам), частный же нотариус может переехать или вовсе лишиться лицензии (в этих случаях архивы конечно же тоже не пропадают и их можно отыскать). Кстати, подумайте, зачем Вам могут понадобиться архивы…

Момент второй: В случае признания сделки недействительной по вине нотариуса (бывают и такие случаи), спор решается, как правило, в суде. Частный нотариус несет ответственность своим имуществом и лицензией (он сделает все возможное, чтобы не доводить дело до суда), государственный же является госслужащим, и судиться вам придется не с ним, а с государством!

Оплата справок на квартиру

Справки из БТИ, Киевэнерго, Ф-3, об отсутствии долгов по коммунальным платежам и телефону готовятся ДО сделки и оплачиваются Продавцом.

Кроме этого, в момент сделки нотариусом из единого реестра берется справка об отсутствии запрета на квартиру (т.е. о том, что квартира не заложена, не находится под арестом) – она также оплачивается Продавцом в момент сделки.

После сделки договор купли-продажи регистрируется нотариусом в едином реестре, стоимость регистрации оплачивается Покупателем.

Если по квартире есть большой долг по коммунальным платежам, проанpализируйте, может быть, Продавец подписывает Предварительный договор только для того, чтобы оплатить долги? В таких случаях можно не рисковать и не оплачивать долги по квартире из суммы задатка, а погасить их в момент сделки, т.е. Продавец попросту недополучает определенную сумму при расчете за квартиру, а Покупатель после сделки сам гасит все долги. Однако в ЖЭКах обычно не выдают справок на квартиры с долгами, тем более их не приватизируют. Эти вопросы можно решить с помощью гарантийного письма (в этом Вам может помочь Агентство недвижимости).

Оплата справок об отсутствии налогового залога и согласия супруга/супруги на продажу/покупку квартиры.

– Справка об отсутствии налогового залога – свидетельство о том, что у вас нет долгов в налоговой инспекции. Берется нотариусом в момент сделки на каждого Продавца и каждого Покупателя в отдельности (оплачивает каждый сам за себя).

– Если Покупатель квартиры состоит в браке и супруг/супруга не будет указан явно в договоре купли-продажи, то он/она должен подать нотариально заверенное заявление о том, что не возражает против покупки. Супруг/супруга Продавца также подает заверенное нотариусом заявление о том, что он/она не возражает против продажи квартиры. Исключения - см. Приложение 1, стр.226 Согласие супруга может быть оформлено как в момент совершения сделки так и заранее у любого нотариуса. Оплачивает каждый сам за себя.

Срок сделки

Срок, который проходит от момента заключения предварительного договора до сделки колеблется от 1-3 дней до месяца и более.

Факторы, влияющие на сроки.

– Оформление документов на квартиру, тех, что требуются во всех случаях (БТИ, Киевэнерго, ЖЭК, телефон).

Для сбора всех этих справок достаточно 7-10 дней. Они могут быть уже готовы к моменту заключения предварительного договора.

– Требуется ли регистрация квартиры в БТИ. Бывают случаи, когда правоустанавливающий документ на квартиру не зарегистрирован в БТИ (на обратной стороне нет соответствующего штампа). Возможен вариант халатности/незнания (как правило, такое случается с иностранцами, россиянами) или злого умысла, ведь без регистрации БТИ документ не дает права собственности (права продавать квартиру также), его нужно зарегистрировать.

Минимальный срок – 3 дня.

– Требуется ли приватизация квартиры. Она займет у вас около месяца. Если квартира кооперативная, возможно, вы справитесь быстрее. А если кто-либо из прописанных в ней не может присутствовать в момент приватизации (длительные командировки, учеба, лечение, отбывание срока в местах лишения свободы), то сроки могут сильно затянуться.

– Есть ли среди собственников жилья несовершеннолетние дети (требуется ли прохождение опекунского совета.).

Срок – от 2 недель до 1,5 месяцев.

– Берется ли кредит в банке для покупки данной недвижимости. Поиск соответствующего банка (сколько времени вам для этого потребуется) + рассмотрение документов банком (от 2-3 дней до 2-3 недель, срок очень сильно зависит от конкретного банка).

– Продается ли предварительно квартира у нынешних Покупателей квартиры (есть ли уже по ней предварительный договор (задаток), если "да", то какие по нему установлены сроки).

– Покупается ли в дальнейшем жилье нынешними Продавцами квартиры. Если вариант подобран, то Вы можете прогнозировать сроки, если же варианта еще нет, то любой из вышеперечисленных пунктов может повлиять на сроки последующей сделки (и, следовательно, текущей тоже).

Сроки освобождения и выписки бывших владельцев

Стандартно на освобождение 10-14 дней и на выписку также 2 недели с момента совершения сделки (если у Покупателей или Продавцов нет особых обстоятельств, как-то: проблемы с военкоматом у одного из Продавцов квартиры или ремонт в квартире, которую Продавцы покупают в дальнейшем и т.д. и т.п.)

Возможны варианты, когда передача ключей (т.е. освобождение квартиры) происходит в момент сделки, бывают также случаи, когда с момента сделки до передачи ключей проходит несколько месяцев (по обоюдному согласию Продавца и Покупателя).

Следует отметить, что в период от заключения сделки до освобождения квартиры собственником уже является новый хозяин (Покупатель), а в квартире еще проживает Продавец. По существующему законодательству (если другое не оговорено в договоре), риск случайной порчи или гибели квартиры переходит вместе с правами собственности на данную квартиру. Т.е., если в этот период с квартирой что либо случается, то ответственность и расходы по устранению этих последствий несет Покупатель. Этого можно избежать, если внести в договор купли-продажи условие, по которому риск случайной порчи вещи (квартиры) переходит не в момент передачи прав собственности, а в момент передачи ключей от квартиры. Оговорить этот пункт следует в предварительном договоре. А грамотный нотариус не будет возражать против внесения подобных уточнений в договор купли-продажи.

Размер залога

Залог – страховая сумма, которая удерживается с Продавцов в момент совершения сделки до выписки и освобождения квартиры (как правило, 200у.е. на каждого прописанного + дополнительная сумма, если квартира продается с ценностями: мебель, оборудование и т.п.). Если после совершения сделки Продавцы не торопятся освобождать квартиру и выписываться или пытаются что-либо изменить в квартире (демонтировать оборудование, сантехнику, встроенную мебель, и т.п.), то данная сумма направляется на решение этой проблемы: оплачиваются адвокаты (Агентства или Покупателя) и выписка и освобождение происходит по решению суда. Если в квартире прописаны дети, инвалиды или пенсионеры, которые не являются собственниками квартиры, то их выписку Покупатель вправе требовать ДО сделки (т.к. суд обязательно будет на их стороне, и у Покупателя возникнут проблемы).

Залог полностью возвращается Продавцам после своевременной выписки и передачи ключей. Саму процедуру в дальнейшем рассмотрим подробнее.

Организация хранения документов на квартиру и задатковой сумы

Если и у Продавца и у Покупателя есть свои представители (Агентства недвижимости), то вопрос решается просто. Продавец (или, в случае неблагонадежности Продавца, его представитель) принимает на хранение задатковую сумму по расписке (до момента совершения сделки или до подписания задатка на покупаемую в дальнейшем квартиру). А представитель Покупателя организует хранение документов, принимая их на хранение по акту (во избежание попытки повторной продажи или получения еще одного задатка). Так как и тот и другой представитель является либо юридическим лицом, либо частным предпринимателем, то можно быть относительно спокойным за сохранность и денег и документов.

Если представителей нет, хорошо подумайте, как организовать хранение денег и документов.

Что делать, если документов на момент оформления задатка нет на руках (они хранятся у другого лица, или находятся на оформлении/регистрации, или задаток оформляется по доверенности, а документы у хозяина)? Тогда задатковая сумма остается на хранении у представителя Покупателя.

Дополнительно решаются вопросы

Присутствия людей на сделке, возможности передачи телефона, оплаты долгов по коммунальным услугам и пр.

– Если кто либо из Продавцов не может присутствовать на сделке, необходима доверенность. Однако, доверенности, выданные на посторонних людей (не на родственников) вызывают подозрения (а по доброй ли воле была подписана такая доверенность?). Выясните причину, по которой Продавец не может присутствовать на подписании договора. Попытайтесь пообщаться с ним лично или хотя бы по телефону…

– Если супруг/супруга Продавца или Покупателя не могут лично присутствовать на сделке для подписания заявления о том, что он/она не против продажи/покупки квартиры (в тех случаях, когда этого требуют правоустанавливающие документы), заявление можно оформить заранее у любого нотариуса, либо в доверенности должна присутствовать соответствующая запись.

– Важно знать, что телефон не является неотъемлемой частью квартиры, он является собственностью телефонного узла. (См. подробнее Глава 7, стр.196)

Размеры штрафных санкций в случае невыполнения условий договора одной из сторон

Если Покупатель необоснованно отказывается от совершения сделки, то он теряет всю сумму задатка. Если Продавец необоснованно отказывается от совершения сделки, то он возвращает полученный задаток и оплачивает штраф в размере задатка, т.е. возвращает, так называемый "двойной" задаток (размеры штрафных санкций могут быть изменены при обоюдном согласии сторон). Внимательно читайте условия предварительных договоров, так как в данном случае Агентства также хотят получить компенсацию.

Прежде чем подписывать предварительный договор, решите следующую задачу.

Задача: Вы продаете свою квартиру и покупаете новую. Цены квартир в данном случае роли не играют, важны размеры задатков. За свою квартиру вы получили задаток Xу.е., за покупаемую квартиру дали задаток Yу.е. Что произойдет, если Покупатель Вашей квартиры или Продавец той квартиры, что вы решили купить после продажи своей, передумают и откажутся от сделки?

Пример решения: Вы получили, предположим, 1500у.е.за свою квартиру и за покупаемую квартиру дали задаток 1000у.е. Покупатель на Вашу квартиру – передумал, он теряет задаток. 1500у.е. остается вам, но не торопитесь радоваться. В договоре может быть условие, что 50% из этой суммы получает Агентство (т.е. 750у.е.), а вы из этих 1500у.е. 1000у.е уже отдали за покупаемую квартиру, т.е. "на руках" у вас осталось всего 500у.е.

У вас есть два решения этой задачи:

1 – отказаться от покупаемой квартиры (задаток в 1000у.е. при этом Вы тоже теряете ), 250у.е. заплатить Агентству из своего кармана и начинать весь процесс поиска Покупателя и новой квартиры "с нуля", или

2 – срочно искать нового Покупателя на свою квартиру, если еще позволяют сроки.

В большинстве случаев крупные Агентства идут на встречу своим клиентам защищая их интересы; они помогут перенести сроки по покупаемой квартире, найти нового Покупателя на Вашу, сделают все возможное, чтобы защитить вас, т.к. им важна их репутация. НО, с другой стороны, договор есть договор, всегда будьте готовы к тому, что Вас попросят выполнить то, под чем Вы подписались. Поэтому, прежде чем подписывать предварительный договор, задайте вопрос, что Вас ожидает в той или иной ситуации, какие у вас будут обязательства, какие возможные потери. Если нужно, внесите изменения в договор. Лучше перестраховаться ДО, чем жалеть ПОСЛЕ.

Условия, при которых договор прекращает свое действие.

Как правило, договор прекращает свое действие после даты, на которую была назначена сделка. Если сделка не произошла по вине одной из сторон, то она выплачивает штрафные санкции. Срок сделки может быть перенесен по взаимному согласию сторон, тогда составляется Дополнение к предварительному договору, где описываются новые сроки и условия.

Форс-мажорные обстоятельства

Оговариваются моменты, в случае которых задаток разрывается без штрафных санкций. Пожары, наводнения, военные действия, изменения законодательства, смерть одного из владельцев квартиры (в этом случае требуется 6 месяцев, чтобы наследники вступили в права наследства, после чего квартира сможет быть продана), а также любые условия по обоюдной договоренности сторон (например, резкие скачки курсов валют…).

Размер задатка

Принимается по договоренности между Покупателем и Продавцом. Его размер может существенно колебаться в зависимости от обстоятельств. Можно рекомендовать 5% от стоимости квартиры, ведь чем больше сумма, тем меньше вероятность расторжения предварительного договора.

Пример: вы подобрали себе квартиру стоимостью 150 000у.е. Но решили "сэкономить" на задатке (или у вас просто не было свободной наличности в тот момент). Так или иначе, вы предложили задатка 1000у.е., на что Продавец дал свое согласие, и предварительный договор был оформлен.

 Спустя некоторое время, появляется новый Покупатель и предлагает за ту же квартиру 153000у.е.

 Продавец разрывает договор с вами. Возвращает вам двойную задатковую сумму (т.е. 1000+1000=2000у.е., учтите, что его расходы при этом составляют всего 1000у.е., а 1000у.е. – это Ваши деньги), и получает с нового Покупателя 153000 (т.е. за вычетом расходов – 152000у.е., вместо Ваших 150000у.е.).

 Таким образом 2000у.е. разницы и стало причиной того, что Вам предстоит начинать поиск квартиры для себя заново). Возможно, что новый Покупатель предложит более выгодные условия по срокам оформления сделки, тогда ему достаточно заплатить 151000у.е. – и договор с вами будет расторгнут.

В любом случае – чем больше сумма задатка, тем меньше вероятность разрыва предварительного договора.

Предварительный договор оформляется по одному экземпляру для каждой стороны. В случае трехстороннего договора – по одному экземпляру для Продавца, Покупателя и посредника.

Каждый участник договора подписывает лично все экземпляры.

Предварительный договор не требует нотариального заверения.

Документы, которые подписываются на задатке кроме предварительного договора.

Дополнение к предварительному договору

Может оформляться как в момент подписания предварительного договора, так и после. Может быть как одно дополнение, так и несколько, оформленных в разное время. В дополнении описываются договоренности между Продавцом и Покупателем, которые не вошли в предварительный договор (не были учтены бланком или занимают много места, что не позволяет их полностью описать в договоре, или возникли уже после подписания договора). Это может быть, например, перечень того, что остается в квартире при продаже или продление сроков по предварительному договору.

Продление сроков по предварительному договору должно быть оформлено обязательно в письменном виде. Так как после того, как сроки, указанные в предварительном договоре прошли, он теряет свою юридическую силу.

Договор об оказании услуг (договор на комиссионные)

Заключается, как правило, между Покупателем и посредником. Покупатель обязуется в момент сделки полностью выплатить сумму за услуги посредника, указанную в договоре.

Протокол об участии в сделке

Заключается в том случае, когда в сделке участвует два посредника, т.е. и у Покупателя и у Продавца есть свой представитель.

Тогда представитель Покупателя берет на себя обязанности по оформлению документов и проведению сделки (так как он защищает интересы Покупателя и должен гарантировать их правильное оформление).

Предварительный договор оформляется между тремя сторонами: Продавец, Покупатель и представитель Покупателя.

Между представителем Покупателя и Покупателем заключается договор об оказании услуг (по которому выплачивается комисионное вознаграждение), а между представителем Покупателя и представителем Продавца заключается протокол об участии в сделке, где первый обязуется выплатить второму часть комиссионных.

Расписка

О том, что Продавец квартиры получил от Покупателя задатковую сумму в таком-то размере. Ее может не быть, если данный пункт присутствует в самом договоре.

Если задатковая сумма остается на хранении в Агентстве, то представитель Агентства пишет расписку Продавцу, о том, что принял от него на хранение такую-то сумму. То есть Продавец получил от Покупателя, а затем Агентство приняло на хранение у Продавца. Агентство не может получить задатковую сумму напрямую от Покупателя, так как для этого нет оснований. Задаток должен получить Продавец, даже если потом он его оставит на хранение в Агентстве.

Этот пункт тоже может быть учтен в самом задатковом договоре, тогда отдельно оформление расписки не требуется.

* Следует уточнить, что само Агентство, являясь юридическим лицом, не может оперировать наличными деньгами. Все расписки о приеме денег на хранение пишутся от лица непосредственно агента, как частного лица. В обязательном порядке указываются паспортные данные. Иногда такие расписки заверяются директором Агентства.

Акт принятия на хранение документов

Документы на квартиру остаются на хранении в Агентстве во избежании попытки повторной продажи квартиры.

Оформлено это может быть тремя способами:

– в виде соответствующей записи в предварительном договоре;

– в виде "Акта о приеме на ответственное хранение документов", который оформляется Агентством (ставится подпись и печать) и передается хозяину квартиры;

– в виде расписки.

Как себя вести на задатке

От Вашего правильного поведения в момент подписания договоров, может зависеть очень многое. Да, ваш представитель защищает Ваши интересы, но подписи под документами ставите Вы! Поэтому и ответственность за подписи полностью ложится на вас! Четко представляйте себе, под чем Вы подписываетесь.

– Выясняйте все непонятные моменты, задавайте вопросы. Для вас не должно существовать таких понятий как "неудобно…" или "а что обо мне подумают…".

– Никому ничего не отдавайте не получив взамен соответствующего документа( расписки, акта и т.п.).

– Не всегда также можно доверять хранение задатковой суммы Продавцу. Если у вас есть хоть тень сомнения в надежности Продавца, настаивайте на том, чтобы деньги находились на хранении у его представителя (или у Вашего представителя);

– Все договоренности требуйте зафиксировать в договоре или в Приложении к нему, обещания на словах легко забываются и нарушаются.

– Обратите внимание на то, какие обязательства берет на себя Агентство-посредник. В практике встречаются случаи, когда при наличии посредника подписывается двухсторонний договор (только между Покупателем и Продавцом). Т.е. Агентство по договору вообще не берет на себя никаких обязательств, не дает никаких гарантий. За что тогда платить ему комиссионные?

– Если при покупке данной квартиры существует какой-либо риск, ваш представитель может Вам ничего и не посоветовать, а только предупредить о нем, тем самым сняв с себя ответственность. Задайте ему вопросы: "А чем мне это может грозить в дальнейшем?", "А что бы вы мне посоветовали?"

Предварительные договоры у разных Агентств могут выглядеть очень по разному. Пункты, которые должны присутствовать в предварительном договоре подробно перечислены в Приложении 2, стр.253.