❏ Задаток (Предварительный договор)

На подписании Предварительного договора в тексте самого договора описываются обязательства:

• Продавца перед Покупателем;

• Покупателя перед Продавцом;

• Продавца и Покупателя перед третьими лицами (посредниками).

Способом обеспечения выполнения этих обязательств является задаток – денежная сумма, которая передается Покупателем Продавцу.

Даже если у каждой из сторон есть свой представитель (и Покупатель и Продавец имеют своего брокера-посредника), то все равно заключается трехсторонний договор. В нем кроме Продавца и Покупателя участвует, как правило, представитель Покупателя (так как именно он берет на себя ответственность за проверку и оформление документов на квартиру). Представитель Продавца подписывает с представителем Покупателя договор об участии в сделке, на основании которого и получает свою часть комиссионных. К этому моменту подробнее мы вернемся чуть позже.

Возможна ли сделка без предварительного договора?

ДА, в принципе возможна. НО! вы должны быть уверены, что за то время, пока собираются справки:

– у Продавца не появится новый Покупатель, который "соблазнит” его более высокой ценой или более удобными условиями передачи квартиры (например, более длительный срок от сделки до освобождения квартиры) или еще чем-нибудь;

– что цена квартиры за это время не изменится, а так же не изменятся условия расчета и сроки сделки и освобождения квартиры. Как известно, мнения у людей меняются по несколько раз на день. А что именно может измениться в нашем случае, смотрите подробнее в разделе “Перечень моментов, которые оговариваются на задатке“ на стр.106;

– если все справки для продажи квартиры готовы, вы должны быть на 100% уверены, что и справки и документы на квартиру подлинны и получены “законным” путем;

– к тому же, если есть хотя бы один посредник, то именно при заключении предварительного договора окончательно оговаривается размер комиссионного вознаграждения, и Покупатель подписывается под обязательством его выплаты. Если Покупатель не хочет подписывать предварительного договора, сразу возникает сомнение в честности его намерений относительно посредника.

И главное. Пока человек не поставил свою подпись под документом, его слова ничего не значат, как бы клятвенно он не заверял вас, что Вы договорились, и ничего меняться не будет. Это касается как Покупателей/Продавцов, так и посредников.

Какой предварительный договор предпочесть?
Двухсторонний или с участием посредника (Агентства)?

Здесь мы будем рассматривать вариант только трехстороннего договора (Покупатель-Продавец-посредник). Если вы желаете подписать договор без участия посредника, то стоит четко представлять себе ответы на следующие вопросы:

• У кого будут храниться документы на квартиру в период от “задатка” до сделки?

– Если у Покупателя, то подумайте, будучи хозяином квартиры, отдали ли бы вы документы на нее в руки незнакомого человека? Даже если он напишет расписку? Подпишет договор?
– Если у Продавца, то согласится ли на это Покупатель? Что мешает Продавцу продать квартиру другому лицу, нарушив условия Вашего договора? Особенно, если задатковая сумма (деньги Покупателя) осталась на хранении тоже у него?

• У кого будет храниться задатковая сумма?

– Если у Покупателя, то как Продавец взыщет с него штрафные санкции в случае нарушения условий договора? И как быть в том случае, если Продавцу нужны деньги для оформления задатка на покупаемую в дальнейшем квартиру?
– Если у Продавца, то нет никакой гарантии, что он не исчезнет вместе с деньгами Покупателя, продав квартиру другому человеку. Даже если документы на квартиру находятся на хранении у Покупателя, легко можно выписать дубликат.

• Кто берет на себя ответственность за правильное оформление необходимых документов и проверку документов на квартиру?