Выбор посредника для Покупателя

Представлять интересы Покупателя гораздо сложнее, чем Продавца. Поэтому Покупателю подходить к выбору своего Представителя нужно более серьезно.

Шаг 1.

Как и для Продавца, поиск посредника для вас начинается с изучения рекламных объявлений в печатных изданиях (можно подключить Интернет, если есть такая возможность). Выбираете около десятка Агентств, реклама которых показалась вам привлекательной, серьезной и правдивой.

Шаг 2.

Затем звоните по выбранным телефонам. Также обращаете внимание на приветствие, манеру общения, уверенность, доброжелательность, компетентность и терпение агента по недвижимости или офис-менеджера.

Цель Вашего разговора – выяснить следующие моменты.

– Сколько лет фирма уже работает?

– Является ли членом Ассоциации или Союза специалистов по недвижимости?

– Где она находится? Имеет ли филиалы в разных районах города? Этот пункт при покупке квартиры более важен, чем при продаже. Крупные Агентства недвижимости имеют филиалы в разных районах города. Сотрудники филиалов досконально знают свой район, вплоть до планировок квартир в конкретных домах, это экономит время при поиске вариантов.

– Поводом к разговору пусть послужит получение консультации о возможной стоимости квартир в определенном районе (с районом и параметрами квартиры вы уже определились во 2 Главе).

– Если агент, с которым Вы общаетесь, вам нравится, уточните его личный номер телефона.

Шаг 3.

Из первоначального списка отбираете 3 - 5 Агентств, в которые Вам предстоит совершить визиты для принятия окончательного решения.

Шаг 4.

Поводом посещения Агентства опять-таки является получение консультации, а целью – получение более подробного о нем представления. На что стоит обращать внимание.

– На общее впечатление от офиса: наличие комнат для переговоров, на порядок на рабочих местах и в организации документации; как выглядят люди, работающие здесь; на общую атмосферу, которая в офисе царит.

– Уточните, на каком основании Агентство занимает данное помещение: лучше всего, если это собственность Агентства или договор аренды с администрацией района, есть уверенность, что Агентство не исчезнет из помещения на следующий день после совершения Вашей сделки, оно обосновалось здесь серьезно и надолго.

– Ознакомьтесь с документами Агентства (Регистрационное свидетельство для юридических лиц или свидетельство ЧП, свидетельство о членстве в Ассоциации или Союзе специалистов по недвижимости и т.п.).

– Ознакомьтесь с документами агента (удостоверение, паспорт, адрес), обратите внимание на сроки действия удостоверения и соответствие печати названию фирмы.

– Ознакомьтесь с примерами договоров (как на оказание услуг, так и с текстом предварительного договора, который Вам впоследствии предстоит заключать), уточните, какие документы, свидетельствующие о сотрудничестве с Агентством, остаются у вас на руках после покупки квартиры. Договора должны отражать все условия купли-продажи, сроки, ответственность сторон, стоимость квартиры, сумму переданного задатка и т.д. Текст документов должен быть предельно понятен. В договорах должны быть указаны все реквизиты фирмы. Документы должны быть заверены печатью Агентства.

– Готово ли Агентство вносить дополнения и изменения в тексты договоров? (Какие именно, см. стр.98)

– Задавайте вопросы. Список подготовьте заранее и запишите. Всем Агентствам задайте одинаковые вопросы, так Вам будет легче их сравнивать. Ответы типа: "Так положено", "Все Агентства так делают" - говорят о низкой квалификации работника.

– Уточните стоимость услуг. Она не может быть маленькой у легально работающего профессионального Агентства, имеющего хорошую репутацию. Человеку, который готов все оформить за $50 опасно доверять судьбу квартры. По сложившейся практике в Киеве услуги посредника составляют 5% от реальной стоимости квартиры (с учетом оплаты услуг Представителя Продавца).

– Запишите имена и телефоны понравившихся вам агентов.

Пример мошенничества посредника или "беспроцентный кредит". Агентство берет несколько задатков на хранение за реально продаваемые квартиры, казалось бы ничего не нарушая. Однако, через 2-3 месяца деньги возвращаются Покупателям без штрафных санкций, так как договор подпадает под форс-мажорные условия. Агентство просто "живет на проценты" с банковских счетов. В худшем случае, собрав несколько задатков оно просто исчезает. Вывод – не имейте дело с подозрительными личностями и с Агентствами недвижимости, которые располагаются в неприспособленных для этого съемных квартирах.

Шаг 5.

На основании полученной информации сделайте выбор и можете смело подписывать договор, предварительно ознакомившись с разделом на стр.98

Вопросы, которые могут возникнуть к посреднику у Покупателя.

– Кто будет представлять Ваши интересы, какой опыт агента, Агентства, какие документы и удостоверения они имеют?

– Является ли Агентство членом Ассоциации или Союза специалистов по недвижимости? Имеет ли оно свой сайт? Есть ли в штате юрист (есть ли у него диплом и лицензия Минюста на осуществление юридической практики)?

– Какие услуги еще оказывает Агентство кроме помощи в покупке объекта?

– Имеет ли Агентство филиалы?

– Как будут назначаться просмотры, в какое время, по одному или несколько за раз?

– Как осматривать объект, на что обращать внимание?

– Что такое задаток, и как его давать (можно ли купить квартиру, не оформляя задатка)?

– Какие моменты должны быть отображены в договоре задатка, кто его оформляет и где?

– Кто будет проверять подлинность документов на квартиру и документов собственников?

– Где будут хранится документы на квартиру в период ее подготовки к продаже, у кого будет находится задатковая сумма?

– Какие документы необходимо предоставить для подписания договора купли-продажи, кто их готовит? Кто собирает справки?

– Сроки между задатком и сделкой, между сделкой и освобождением квартиры от чего они зависят?

– Когда и где лучше всего назначить подписание договора купли-продажи (частный нотариус или государственный), какие там условия для расчетов?

– Как выглядит процедура расчета и проверки денег?

– Какие документы останутся у вас после совершения сделки? Что происходит со старыми документами на квартиру?

– Как проконтролировать задолженности, гарантировать выписку и выселение прежних владельцев?

– Как сохранить телефонный номер?

– Как обеспечить сохранность квартиры между оформлением договора и освобождением?