Выбор посредника шаг за шагом

Не имея опыта продажи/покупки недвижимости, опыта общения с посредниками или хотя бы вообще подбора каких либо кадров, очень тяжело подобрать специалиста, который избавит вас от неприятностей. Задача осложняется еще и тем, что обычно Продавец/Покупатель не имеет представления о том, какие проблемы могут возникнуть вообще.

В предыдущем разделе мы определились, что искать стоит фирму, а затем уже агента, который будет представлять Ваши интересы. Итак:

Выбор посредника для Продавца

Шаг 1.

Выберите несколько фирм, с которыми вы хотите начать сотрудничество. Серьезная фирма прежде всего отличается серьезной и правдивой рекламой, существует на рынке недвижимости продолжительное время и имеет хорошую репутацию. Так что ориентируйтесь на фирменную рекламу в газетах и журналах, и, конечно, стоит прислушаться к мнению родственников и знакомых, которые уже имели опыт общения с агентами и Агентствами.

Шаг 2.

Позвоните в выбранные фирмы (их не должно быть много, не более 10). Поговорите по телефону. При телефонном разговоре обратите внимание на следующие моменты.

– Кто вам ответит по телефону (офис-менеджер, непосредственно агент недвижимости или бабушка-секретарь на телефоне).

– Как вам отвечают по телефону (тон общения, уверенность, лаконичность, доброжелательность…)

– О чем говорить?

- Скажите, что хотите получить консультацию. Если вы скажете, что продаете квартиру, то Агентство оформит заявку, разместит информацию о ней в своей базе данных. Вам придется сообщить точный адрес квартиры и номер телефона, по которому вам впоследствии будут звонить. А это не входит в Ваши планы, если вы решили выбрать для себя одного единственного Представителя. ("Вы пока еще не решили продавать или нет, вы хотите оценить, будет ли это для вас выгодным").
- Назовите параметры квартиры: тип дома, его возраст, материал стен, этаж/этажность, коротко по ремонту, не называя адреса.
- Поинтересуйтесь, сколько она может стоить (на суммы, которые Вам при этом называют, особенно ориентироваться не нужно, так как точную оценку можно произвести только после осмотра квартиры, а часть агентов, желая заполучить вас в качестве клиента, обязательно завысит цену).

– Задайте вопросы, которые позволят вам составить мнение об Агентстве (собственно это и есть цель Вашего звонка, остальное - прелюдия).

- Сколько лет фирма уже работает?
- Является ли членом Ассоциации или Союза специалистов по недвижимости?
- Где она находится? Если агенту будет неудобно ездить на каждый просмотр с другого конца города, это может сказаться на качестве его работы.

– Если вам понравился агент, который вел с вами беседу, спросите как его зовут и по какому номеру телефона его еще можно найти (звоните Вы, как правило, в офис, где агент находится на дежурстве, в другое время будет дежурить другой агент).

– Пообещайте перезвонить и вешайте трубку.

В результате такого телефонного знакомства у вас сложится некоторое первое впечатление о каждом Агентстве.

Шаг 3.

Выберите из первоначального списка 3–5 особенно понравившихся вам кандидатов на дальнейшую работу. С ними будете знакомиться более основательно, из числа их агентов - выбирать своего Представителя.

Шаг 4.

Позвоните им еще раз, теперь можете сказать, что решили продавать квартиру и хотите, чтобы кто-то из агентов (или конкретно тот, с которым Вы разговаривали в первый раз) пришел и ее оценил. Назначая время просмотров, рассчитайте так, чтобы два агента не встретились у Вас в одно и то же время (выделите на каждого 1.5 – 2 часа). Однако, и растягивать на несколько дней момент окончательного выбора не стоит, каждый из агентов захочет знать, будете ли вы заключать договор. Посвятите просмотрам один день и назавтра сообщите всем свое решение – так будет справедливо.

Шаг 5.

Из тех людей, что будут приходить на просмотр и оценку квартиры, вам предстоит выбрать своего агента, с которым Вы и будете сотрудничать вплоть до освобождения квартиры. Он Вам должен понравиться прежде всего как человек, на это и ориентируйтесь в первую очередь. Вы выбрали хорошее профессиональное Агентство, в котором, по определению, просто не станут держать плохого работника. Он должен точно представлять, как будет рекламировать и продавать Вашу квартиру. А для сложных юридических консультаций в штате крупного Агентства может присутствовать специальный человек. Итак, на что обращать внимание?

– Как вошел, как представился, снял ли обувь, шапку? Какие документы предъявил?

– Как разговаривает, искренен ли, чувствуете ли вы к нему доверие?

– Как осматривает квартиру, обращает ли внимание на ее достоинства или замечает только недостатки? Недостатки есть в любой квартире, а для того, чтобы выгодно ее продать, нужно в первую очередь суметь показать ее в выгодном свете. Если же агент указывает вам только на "слабые стороны" вашей квартиры, есть большое подозрение, что он "сбивает цену".

– Ориентируется ли в стоимости квартиры? Где будет ее рекламировать? Какую схему продажи предлагает?

– Задайте еще вопросы из списка в конце данного раздела (те, что Вас больше всего волнуют).

– Пообещайте подумать и завтра перезвонить на вопрос заключения договора (уточните, на каком телефоне его легче всего найти).

Шаг 6.

После знакомства со всеми агентами, примите решение и сообщите о нем тому, кого Вы выбрали представлять Ваши интересы. Остальным перезвоните и вежливо откажите.

Шаг 7.

На заключение договора лучше всего подъехать в офис Агентства, там у вас будет еще один шанс убедиться в правильности выбора.

– Важно Ваше впечатление об офисе, о порядке в нем, не окажется ли он закрытым на следующий день после продажи Вашей квартиры?

– Познакомьтесь с директором Агентства или руководителем отдела, удостоверьтесь, что данный агент действительно работает в данном Агентстве, имеет соответствующее удостоверение (обратите внимание на сроки действия удостоверения и соответствие печати названию фирмы), можете переписать адрес агента и номер паспорта.

– Ознакомьтесь с документами Агентства (Регистрационное свидетельство для юридических лиц или свидетельство ЧП, свидетельство о членстве в Ассоциации или Союзе специалистов по недвижимости и т.п.).

– Ознакомьтесь с примерами договоров (как на оказание услуг, так и с текстом предварительного договора, который Вам впоследствии предстоит заключать), уточните, какие документы, свидетельствующие о сотрудничестве с Агентством, остаются у вас на руках после продажи квартиры.

– Готово ли Агентство вносить дополнения и изменения в тексты договоров? (Какие именно, см. стр.98)

– И только после этого ставьте свою подпись под договором.

Как можно контролировать работу Вашего посредника?

• Проверьте, какая реклама выходит и как часто, какое ее содержание.

• Позвоните разок-другой, представившись Покупателем (или попросите сделать это кого-нибудь из родственников/знакомых) и послушайте как именно продает ваш представитель Вашу квартиру.

• Всегда ли потенциальный Покупатель может дозвониться до Вашего представителя? Можно ли в любое время получить исчерпывающую информацию от секретаря в офисе, или он просто "отправляет" на телефон непосредственно Вашего агента, который в данный момент не отвечает. Имейте в виду, что на мобильные номера звонят очень неохотно. Реклама только на мобильный телефон будет мало эффективна. Прямые мобильные номера приветствуются.

Вопросы, которые могут возникнуть к посреднику у Продавца.

– Кто будет представлять Ваши интересы, какой опыт агента, Агентства, какие документы и удостоверения они имеют?

– Является ли Агентство членом Ассоциации или Союза специалистов по недвижимости? Имеет ли оно свой сайт?

– Какие услуги еще оказывает Агентство кроме помощи в продаже объекта?

– Есть ли в штате юрист?

– Имеет ли Агентство филиалы?

– Сколько стоит Ваша квартира, сколько времени уйдет на продажу?

– Сколько стоят услуги Агентства для Покупателя? Не делают ли они Вашу квартиру существенно дороже? (В Киеве стандартно 5%, включая услуги второго посредника).

– Сотрудничает ли Агентство с другими Агентствами недвижимости или ищет желающих только среди прямых Покупателей? Отказ от работы с Агентствами резко снижает круг потенциальных Покупателей, следовательно, квартира будет продаваться дольше.

– Какие затраты у Продавца на сделке?

– В каких изданиях будет рекламироваться квартира, с какой периодичностью? Кто будет платить за рекламу? Какой рекламный текст?

– Кроме печатных изданий где еще может быть размещена информация о квартире? (Электронные базы данных, порталы недвижимости, рассылки по электронной почте, отрывные объявления, листовки и т.п.)

– Брать ли задаток у Покупателя, в каких случаях и на какой период? Любой ли Покупатель Вам подходит?

– Какие моменты должны быть отображены в договоре задатка, кто его оформляет и где?

– Где хранятся документы на квартиру в период ее подготовки к продаже?

– У кого будет находится задатковая сумма, а впоследствии залоговая?

– Какие документы необходимо предоставить для подписания предварительного договора и договора купли-продажи, какие справки собрать?

– Кто готовит документы к сделке?

– Сроки между задатком и сделкой, между сделкой и освобождением квартиры от чего они зависят?

– Когда и где лучше всего назначить подписание договора купли-продажи (частный нотариус или государственный), какие там условия для расчетов?

– Как выглядит процедура расчета и проверки денег?

– Какие документы останутся у вас после совершения сделки?