Как выбрать Агентство? Какие удостоверения должно иметь Агентство, агент?

Итак, с кем Вы можете встретиться при поиске посредника, который будет представлять Ваши интересы?

Агентство недвижимости (риэлторская фирма)

Юридическое лицо или частный предприниматель (ЧП) которые выполняют риэлторскую деятельность на основании соответствующих разрешений и документов. По типу организации работы внутри Агентства это может быть серый или белый маклер. Когда вы звоните по рекламному объявлению, скорее всего Вы попадаете в офис Агентства и общаетесь с секретарем или офис менеджером.

Агент по недвижимости

Риэлтор, брокер, маклер, инспектор, консультант - физическое лицо, которое работает в штате риэлторской фирмы (по трудовому договору, договору подряда или договору поручения с ней).

Имеет соответствующее удостоверение, выдаваемое Агентством, обязательно с фотографией и заверенное печатью Агентства. Он также представляет серого или белого маклера. Это человек – представитель Агентства недвижимости, с которым Вы непосредственно будете общаться на протяжении всей процедуры продажи/покупки квартиры.

Агент по недвижимости, частный предприниматель

Может работать и самостоятельно, не входя в штат Агентства недвижимости (тогда он чаще именует себя брокером, маклером или риэлтором). По классификации предыдущей главы – это черный маклер или волк одиночка. Но он также должен быть зарегистрирован как ЧП и иметь соответствующие документы. Даже при Высокой квалификации и безупречной репутации (что случается не часто) за ним не стоят организации, способные взять на себя риск совершения сделки и обеспечить ее безопасность и законность.

Человек "с улицы"

Он может оказаться Вашим знакомым или родственником, который в недавнем времени продавал или покупал квартиру. И на этом основании решил, что может профессионально (т.е. за вознаграждение) оказывать консультации и посредничество при операциях с недвижимостью. Удостоверений и соответствующих знаний не имеет. Ответственности никакой ни за что не несет ни перед вами, ни перед законом.

Кого не нужно выбирать?

– Понятно, что опасно иметь дело с человеком, не имеющим ни опыта, ни знаний, ни соответствующих документов.

– Не стоит также привлекать а качестве консультантов профессиональных юристов другого профиля, которые не работают непосредственно с недвижимостью. Лучше проконсультируйтесь у нотариуса (желательно у нескольких, если все ответили одинаково - можете верить).

Пример: К нотариусу обратилась женщина, недавно купившая квартиру для своей мамы, но оформившая документы на свое имя. Ее интересовал вопрос: как можно переоформить лицевой счет на маму, чтобы меньше платить за квартиру (т.к. у мамы были льготы). Если бы нотариус посоветовал им просто пойти в ЖЭК (что и нужно было сделать), то он ничего бы не заработал, и он … посоветовал оформить дарственную на маму!

• Очень хорошо нужно подумать, доверяя свою судьбу (деньги, квартиру) черному маклеру (волку-одиночке). Если он не входит в число Ваших ближайших родственников или знакомых – этот вариант вообще рассматривать не стоит, а если входит – подумайте - сможете ли вы получить с него компенсацию, если "попадете в историю"?

• Но и среди Агентств недвижимости не всем можно доверять: отпечатать любое удостоверение на компьютере на сегодняшний день - дело нескольких минут, вы должны быть уверены, что Агентство, которое сегодня есть, будет существовать и завтра.

Все осложняется еще и тем, что на сегодняшний день в Украине не введено государственное лицензирование на данный вид деятельности. Т.е. у агента нет специального разрешения, которое есть, например у юриста или адвоката, а у Агентства недвижимости нет лицензии, которое обязательно должно быть, например, у туристической или охранной фирмы. Для открытия Агентства недвижимости, всего-навсего, достаточно зарегистрировать частное предприятие. К тому же, для дальнейшей работы такого ЧП совершенно не обязательно иметь в штате дипломированного юриста или людей, имеющих специальную подготовку.

Кого же выбрать?

• Во-первых, вначале нужно найти фирму, а лишь потом конкретного человека из этой фирмы, с которым Вы будете работать. Гарантии вам обеспечивает именно Агентство недвижимости, а не его работник. К тому же Агентство, заботящееся о своей репутации, хорошо обучает своих агентов, оно плохих просто не будет держать.

"Требуется двадцать лет, чтобы заслужить хорошую репутацию и всего пять минут, чтобы ее потерять. Кто думает об этом, тот ведет бизнес соответственно."

Уоррен Баффет.

• Во-вторых, хорошо, если Агентство входит в профессиональные объединения. В них принимают только организации, отвечающие определенным требованиям. Сама принадлежность к этим объединениям говорит о профессионализме и надежности.

• В Киеве это:

– Ассоциация специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины (Киевское отделение);

– Союз специалистов по недвижимости Киева.

Ассоциация специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины имеет свои региональные представительства практически во всех крупных городах.

Список Агентств, входящих в объединения, можно узнать на сайтах этих объединений или позвонив им по телефону. (См. Приложение 6, стр.318 или на сайте realty.ws123.net в разделе Ассоциации и Союзы)

Агентство, входящее в Союз или Ассоциацию, имеет соответствующие свидетельства.

• В-третьих, обязательно обратите внимание на время работы Агентства на рынке недвижимости (хорошо, если Агентству более 5 лет). Это говорит о том, что Агентство обладает достаточным профессионализмом, чтобы выжить в условиях конкуренции, все ошибки становления у него, скорее всего, уже в прошлом, а афер и скандалов не было. Это также свидетельствует и о надежности Агентства: оно завтра не исчезнет, оно дорожит своей репутацией, поэтому сделает все возможное, чтобы вы были довольны его работой, чтобы вы рекомендовали его своим знакомым.

• В-четвертых, начинайте поиск с изучения рекламных объявлений. По рекламе можно судить о финансовом положении Агентства, о его серьезности и честности. Кроме газет и журналов, солидные компании обязательно имеют сайты в Интернете, где кроме предложений по продаже квартир, располагается много справочной информации, юридические консультации, интересные статьи (список некоторых из них с адресами сайтов см. на realty.ws123.net).

• В-пятых, проверяйте документы агентов и Агентств.

Агенты, как уже отмечалось, имеют удостоверения (агента по недвижимости, брокера, риэлтора, маклера, инспектора, консультанта…). Удостоверение выдается Агентством, имеет срок действия (оно не должно быть просрочено), обязательно фотографию агента и печать Агентства (название Агентства должно совпадать с надписью на печати).

Агентство, как юридическое лицо:

– должно быть зарегистрировано в Администрации одного из районов Киева, в налоговой инспекции, иметь расчетный счет в Банке;
– должно иметь регистрационное свидетельство, регистрационный номер, должно пройти перерегистрацию; в регистрационных документах фирмы должно быть указано ее название и виды деятельности, в т.ч. и участие в операциях с недвижимостью;
– а также должно иметь юридический и фактический (почтовый) адрес;
– должно иметь круглую печать фирмы с обязательным (!) размещением в поле печати кроме названия, идентификационного кода (регистрационного номера) фирмы.

• В-шестых, обратите внимание:

–  на специализацию сотрудников фирмы (тот, кто активно занимается покупкой-продажей квартир, не может одновременно заниматься и арендой, и продажей коттеджей, и производственных зданий, гаражами, складами и офисами);
– на наличие договоров с банками, страховыми компаниями;
– на наличие специалистов (юристов, оценщиков, адвокатов).

• И в-седьмых, если кто-то из Ваших знакомых пользовался услугами посредников при операциях с недвижимостью и остался ими доволен, воспользуйтесь их рекомендациями, предварительно проверив рекомендуемое Агентство по предыдущим пунктам.

Примерный перечень услуг, предоставляемых Агентствами недвижимости

• Покупка-продажа:

– консультации, в том числе и юридические;
– вызов агента на квартиру (первоначальный осмотр, фото, оформление заявки на продажу, предварительная оценка квартиры);
– информационное обслуживание (подбор вариантов на покупку, прозвон, назначение просмотров);
– выезд агента на просмотр/показ объекта ;
– вопросы, связанные с нотариальным удостоверением отчуждения жилья.

• Обеспечение юридически грамотной подготовки документов к сделке.

• Обеспечение контроля оплаты долгов, выписки и освобождения квартиры.

• АТС получение справок об отсутствии задолженности.

• Экспертиза, т.е. предварительная проверка документов и личностей собственников:

– проверка действительности выдачи и сроков действия документов;
– правоустанавливающих документов;
– документов, удостоверяющих личности владельцев жилья;
– доверенностей;
– решений опекунских советов;
– анализ перехода прав частной собственности на жилье;
– проверка прав проживания (прописка, выписка);
– проверка дееспособности владельцев жилья;
– проверка отсутствия запрета на жилье (арест) производится нотариусом в момент заключения сделки, Агентство должно проследить, чтоб он не "забыл" это сделать.

• БТИ:

– регистрация правоустанавливающих документов на покупаемую квартиру (при необходимости);
– получение справки-характеристики на продажу квартиры;
– получение дубликатов техпаспортов.

• Отдел приватизации:

– содействие в приватизации квартиры;
– приватизация при наличии задолженности перед ЖЭКом.

• ЖЭК:

– информация о задолженности по квартплате и коммунальным платежам;
– получение правки Ф-3 (форма №3 – о том, кто прописан в квартире);
– то же при задолженности;
– содействие при переименовании лицевого счета;
– содействие в получении гражданского паспорта;
– содействие в прописке-выписке;
– содействие в заключении договора на обслуживание (договор "жилец – ЖЭК");
– получение документов для приватизации;
– получение справки об отсутствии задолженности;
– получение справки о балансовой стоимости;
– вызов представителя ЖЭКа на дом.

• Орган опеки и попечительства:

– организация подготовки документов;
– сбор документов;
– консультации;
– подача документов;
– получение решения опекунского совета.

• Предоставление всех необходимых документов, грамотно составленных договоров.

• Обеспечение Вас доказательствами договоренностей на тот случай, если придется решать споры в суде, (а также представление в суде Ваших интересов, если того требуют обстоятельства).

• Гарантия правильного проведения сделки, проверки денег, обеспечение безопасности.

Кроме всего вышеперечисленного, в этично работающем Агентстве есть список неблагонадежных Агентств и посредников, которые были замечены в обмане, аферах, нечестной работе как по отношению к клиентам, так и к посредникам. Агентства делятся этой информацией между собой.