Плюсы и минусы Эксклюзива

Как Покупатель так и Продавец, если они решили прибегнуть к помощи посредника, могут заключить договор на оказание услуг с одним Агентством (так называемый "Эксклюзив", хотя называться он может по-другому, например, "Договор на оказание услуг"), тогда они не могут сотрудничать с другими Агентствами, или обратиться за помощью к нескольким Агентствам.

И в том и в другом случае есть свои плюсы и минусы. Перечислим их, чтобы вы могли сделать осознанный выбор, а затем поговорим о том, как можно застраховаться от плохой работы посредника.

Плюсы и минусы работы "со всеми" Агентствами

Для Продавца

Кажется, что чем в большее количество Агентств обратится Продавец или Покупатель, тем быстрее совершится сделка.

Однако:

– Обзванивая множество фирм, или давая самостоятельно рекламные объявления, Продавец (как и Покупатель) на весь город заявляет о том, что по данному адресу (который легко вычислить по номеру телефона) есть или скоро будет значительная сумма денег. Это небезопасно, это мы уже обсуждали.

– Множество посредников будут звонить вам в любое время суток, а с большим количеством людей договориться очень сложно, они будут продолжать звонить и после того, как задаток уже будет заключен.

– Часть посредников будет звонить и даже встречаться с вами с единственной целью – заключить договор на услуги по продаже (Эксклюзив), и, в случае Вашего отказа, не станут заниматься продажей квартиры.

– Разные агенты будут приводить на одну и ту же квартиру одних и тех же Покупателей. Так как данные в рекламных объявлениях могут быть чуть-чуть изменены или неточны, а номер квартиры по телефону никто не говорит, то Покупатель каждый раз думает, что он идет смотреть новый вариант и понимает, что он здесь уже был только под дверями квартиры.

– Что может произойти, если Продавец обращается во множество фирм, но ни с кем не заключает договора? Все Агентства внесут сведения о квартире в свои базы данных, некоторые из них дадут пробные рекламные объявления в газету. После выхода объявлений, все они увидят, что квартира рекламируется сразу несколькими Агентствами. Гарантий, что деньги за рекламу им вернутся, нет никаких, поэтому велика вероятность, что все они прекратят рекламу или ограничатся бесплатными объявлениями. Абсолютно точно, что никто из них не будет расковать и платить за дорогую рекламу (фотографии, планировки, рамочки, выделенный шрифт…). Следовательно, не заключая договора, Продавец не может быть уверен в регулярности выхода и качестве рекламы.

– К тому же множество брокеров сбивают цену, изо всех сил стараясь, чтобы квартира была продана именно ими.

Для покупателя

– Что может произойти, если Покупатель обращается во множество фирм, но ни с кем не заключает договора? Множество агентов вначале предлагают множество вариантов (часто одних и тех же). Просмотры назначаются по одной квартире, так как все опасаются, что пока они будут выстраивать для Покупателя удобные цепочки просмотров, кто-то другой уже покажет ему подходящий вариант. Показав несколько квартир, агент теряет интерес к Покупателю, а новый агент начнет предлагать старые варианты. При таком подходе системной работы не получится.

– Риск при покупке квартиры значительно выше, чем при продаже, поэтому, если Покупатель пользуется услугами посредника, он должен быть уверен в его профессионализме. Обращаясь за помощью в поиске квартиры к случайным агентам и Агентствам, Покупатель вынужден будет доверить проверку документов и оформление сделки тому Агентству, которое показало данную квартиру.

Так выглядит схема поиска квартиры при работе со многими посредниками:

• Подбор варианта квартиры при помощи многих агентов.

• Проверка документов, сбор справок, заключение договоров при участии того Агентства, которое подобрало квартиру. У вас нет возможности отказаться от услуг Агентства, даже если вам не нравится уровень его профессионализма.

А так, при серьезном подходе к выбору посредника:

• Вначале выбирается посредник, уровень профессионализма которого, вы уверены, максимально избавит вас от рисков при покупке квартиры (консультации при просмотрах, проверка документов и сбор справок, грамотное оформление договоренностей и проведение процедуры сделки, гарантии после заключения сделки).

• И только после этого начинается планомерный поиск подходящего варианта.

В данном случае Вы не рискуете доверить свою судьбу первому встречному.

Плюсы и минусы работы с одним Агентством

Для Продавца

– Рекламу оплачивает посредник, для Продавца все услуги бесплатны. Агент уверен, что получит комиссионные, следовательно, денег на рекламу не жалеет. Необходимый объем рекламы тщательно продумывается и регулярно выходит.

– Продавец работает только с одним человеком, с которым можно договориться, легко контролировать его работу, у него по договору есть обязательства перед Продавцом, которые он обязан выполнять.

– Продавца не беспокоят другие посредники (с предложениями подписать договор или с уточнениями своих баз данных, не продалась ли квартира, не изменилась ли цена…)

– Информация о квартире всегда присутствует в рекламе, а телефон посредника, указанный в ней, всегда доступен (когда вы на работе, отдыхаете, рано утром или поздно вечером и даже ночью).

– Продавец застрахован от лишних бесполезных визитов, ведь рекламное объявление выходит с точными данными, с одними и теми же номерами телефонов.

– На просмотры приходят только приличные люди в удобное для Продавца время.

Для Покупателя

– Ни одно Агентство не "прячет" интересные варианты в своей базе данных, оно их рекламирует! Следовательно, информация становится общедоступной и любой агент из любого Агентства имеет к ней доступ. Нет такой квартиры, которую Покупателю может предложить один агент и не сможет другой.

– Работая с одним Агентом, Покупатель может вести целенаправленный поиск.

– Агент выстраивает цепочки просмотров экономя время свое и Покупателя.

– Покупатель имеет возможность предварительно выбрать и проверить своего посредника, а только потом доверять ему поиск квартиры, проверку документов и т.д.

Работа с одним посредником во всех отношениях выгоднее как для Покупателя, так и для Продавца, потому что один добросовестный риэлтор, заключивший эксклюзивный договор, способен отработать лучше, чем десять фирм, не заключивших такого договора. Почему же обычно так боятся заключать договора на оказание услуг (Эксклюзивы)?

– И Покупатели и Продавцы опасаются довериться некомпетентному, непрофессиональному посреднику, бояться "связать себя договором" с человеком, который плохо делает свою работу. К сожалению, множество агентов действительно плохо справляются со своими обязанностями. Нередко Продавец или Покупатель, не имея никакой специальной подготовки, делает работу лучше и быстрее таких горе-агентов.

– Агент, работающий по договору с Продавцом может требовать с Покупателя высокие комиссионные (3.5 - 5%), что увеличивает стоимость квартиры в целом. Это невыгодно Продавцу.

Вывод: нужно выбрать хорошее Агентство, найти в нем добросовестного риэлтора и заключить "правильный" договор, который предоставит вам гарантии качественной работы Вашего представителя.

Именно о поиске хорошего посредника и о том, как контролировать его работу поговорим в следующем разделе.

Но есть еще одна причина, по которой некоторые Продавцы и Покупатели не желают оформлять документально свои отношения с Агентством (это касается как эксклюзивных договоров, так и просмотровых листов). Они надеются при помощи агента найти подходящую квартиру или Покупателя на свою собственную, а затем оформить сделку, оставив посредника без комиссионных. Таких людей стоит опасаться.

Во-первых, это непорядочно по отношению к посреднику, который выполняет для клиента работу, и которому тоже нужно кормить семью.

Во-вторых, человек, обманывающий Агентство, ни на секунду не задумается, чтобы обмануть Вас.

В-третьих, на сегодняшний день уже существует практика судебных разбирательств подобных ситуаций, и Агентства недвижимости все-таки получают свое вознаграждение. Подумайте, нужны ли вам такие хлопоты.

Итог: Будьте честны, если вы не готовы платить комиссионные, не пользуйтесь услугами агента. Не заставляйте его работать бесплатно, подумайте о его детях и о возможных последствиях для себя.