Один посредник, два посредника. Особенности работы, варианты оплаты услуг.

Стандартная схема с двумя посредниками

И у Покупателя и у Продавца есть свои агенты-посредники. По сложившийся в Киеве традиции, услуги обоих агентов оплачивает Покупатель (согласно сегодняшней практике – 5% от реальной стоимости, за которую покупается квартира). Иногда сумма может отличаться от 5%. Например: представитель Покупателя оценивает свои услуги стандартно в 2.5% (иначе ведь Покупатель может обратиться к другому посреднику). А представитель Продавца желает получить 3% или даже 5%! Если он заключил эксклюзивный договор с хозяином квартиры, и в договоре не оговорена сумма комиссионных, то он может диктовать любые условия. В такой ситуации Покупателю придется заплатить 5.5% или даже 7.5% комиссионного вознаграждения. Но не спешите пугаться. При низкой стоимости самой квартиры такой вариант может быть выгоднее 5% комиссионных на дорогую квартиру (оценивайте расходы суммарно: стоимость квартиры + стоимость комиссионного вознаграждения). За рубежом принята другая схема: и Продавец и Покупатель оплачивает услуги "своего" посредника (кто заказывает услуги, тот за них и платит). Процент вознаграждения при этом может быть любым. Такой же схемы придерживаются посредники при продаже домов и квартир в Крыму.

Один посредник – представитель Покупателя

– У Покупателя есть свой представитель, а хозяин квартиры продает ее самостоятельно. В этой ситуации можно говорить о снижении стоимости услуг для Покупателя вплоть до 2.5%. Такая схема вполне реальна. Так как при процедуре купли-продажи недвижимости в основном рискует Покупатель, то Продавец может попробовать продать квартиру самостоятельно.

– С одной стороны такая квартира привлекательнее для Покупателя, чем все остальные, так как снижаются расходы на оформление.

– Однако, с другой стороны, это настораживает, потому что не совсем понятно, зачем Продавцу это нужно. Ведь можно избавить себя от множества хлопот и денежных затрат совершенно бесплатно воспользовавшись услугами Агентства недвижимости.

– Покупателя "можно понять", если ему нужно оплачивать услуги посредника по условиям работы Агентств недвижимости в данном регионе.

– Иногда хозяин квартиры самостоятельно занимается продажей, рассчитывая получить комиссионные вместо своего представителя. Но Агентство недвижимости (представитель Покупателя) не может передать ему сумму комиссионных, у него нет для этого никаких оснований. Предварительный (задатковый договор) оформляется между Представителем Покупателя, Покупателем и Продавцом. Часть денег, которые получит Агентство за свои услуги, оно может передать второму посреднику, но только на основании заключенного между ними договора об участии в сделке. А для того, чтобы иметь право заключать такие договора, посредник должен быть оформлен хотя бы как частный предприниматель, а в его уставе должна фигурировать запись о том, что он имеет право оказывать посреднические услуги при сделках с недвижимостью. Можно, конечно, договориться "на словах", но это не гарантирует получение денег.

Один посредник – представитель Продавца

Покупатель очень хочет сэкономить на комиссионных, поэтому занимается поиском вариантов самостоятельно. Продавец не платит за услуги посредников, но имеет выгоды при работе с ними, поэтому практически все квартиры в Киеве продаются при участии посредников. Очень опасная схема для Покупателя, которая к тому же гарантирует экономию на комиссионных только в том случае, если Покупатель полностью берет на себя ответственность за проверку и оформление всех необходимых к сделке документов.

Посредник Продавца заинтересован в продаже квартиры. Именно за эти услуги он и получает свою часть комиссионных. В обязанности Представителя Продавца не входит оформление документов на квартиру. И, если Покупатель попросит его сделать это, то он вполне законно потребует дополнительное вознаграждение – дополнительная работа требует дополнительной оплаты. К тому же очень нежелательно, чтобы представитель Продавца представлял также и интересы Покупателя. Так как при возникновении конфликта интересов между Покупателем и Продавцом (а такое случается) только беспристрастный посредник сможет найти решение, которое устроит обе стороны. Можно ли быть уверенным, что Представитель Продавца не станет в подобной ситуации защищать только интересы своего первого клиента - Продавца, забыв о своем новом клиенте – Покупателе? Не говоря уже о возможности сговора и мошенничества.

Схема действительно выгодна для Покупателя, если он полностью уверен в своих силах и своей компетентности.

Без посредников

Крайне редкая схема (для Киева), так как Продавцу во всех отношениях выгодно сотрудничать с посредниками. Кроме того, возникают вопросы хранения документов и задатковых сумм с момента заключения предварительного договора до оформления договора купли-продажи, а также хранение залоговой сумы с момента заключения договора купли-продажи до освобождения квартиры и выписки старых жильцов.

Схема может иметь место в тех районах, где Продавец вынужден оплачивать услуги своего представителя. Так как Продавец рискует меньше Покупателя, он может решить заняться продажей квартиры самостоятельно.

Другие условия сотрудничества с посредниками

В других городах ситуация может существенно отличаться от той, что сложилась в Киеве.

Так, например, в одном из областных центров Украины в сделке участвует только один посредник. И Покупатель и Продавец платят ему по 1% вознаграждения. Как уже отмечалось, непонятно, чьи интересы такой посредник будет защищать в случае возникновения конфликтных ситуаций. Кроме того такая схема работы еще и ограничивает количество предлагаемых вариантов: на просмотры квартиры приглашаются только Покупатели, которые готовы платить комиссионные; а Покупателям предлагаются только варианты квартир, где Продавец также согласен на оплату услуг посредника. Неудивительно, что при такой организации работы Агентств недвижимости, в городе большое количество сделок совершается вообще без посредников, а договор купли продажи подписывается без оформления предварительного договора, все условия оговариваются "на словах" при полном взаимном доверии.

В Крыму, например, кроме стандартной схемы оплаты услуг посредников, можно столкнуться с такой ситуацией, когда все расходы Агентства оплачивает Продавец. Причем он платит не фиксированный процент от стоимости недвижимости, а на западный манер: Продавец устанавливает фиксированную цену, а посредник получает разницу между этой ценой и ценой, которую заплатит Покупатель. Доход посредника может достигать 5-10% и более! Это приводит к существенной разнице стоимости аналогичных квартир, продаваемых через Агентства и без них.