Заниматься покупкой самостоятельно или пригласить брокера?

Покупатель всегда рискует больше Продавца! Сложность принятия решения по данному вопросу состоит еще и в том, что Покупатель часто просто не представляет, каким именно сложностям и рискам он подвергается при покупке квартиры. Бегло пройдемся по всем этапам покупки квартиры, это поможет вам сделать правильный выбор (покупать самостоятельно или платить за услуги Агентству), оценить свои знания, силы и возможности. Итак.

Шаг 1. Подбор вариантов, звонки

Необходимо определиться, где брать информацию о продаваемых квартирах. Нет смысла давать объявление типа "куплю квартиру", так как по нему вам будут звонить только посредники с предложением своих услуг. Покупатели (и их представители) сами дают объявления "продам квартиру" и ждут звонков, они не ищут Покупателей по газетам.

Затем предстоит прозвон тех вариантов, которые кажутся вам интересными и уточнение их параметров. Нужно суметь задать правильные вопросы. При этом зачастую посредники, выступающие от имени Продавца, в квартирах не были, не знают ни подробностей о квартире, ни ситуации по документам и срокам.

На все это требуется много времени, терпения и настойчивости. Одну и туже квартиру может рекламировать несколько посредников, нужно определить эти объявления, чтобы не назначить несколько просмотров одной и той же квартиры. Не по каждому объявлению вы дозвонитесь с первого раза: где-то не отвечает телефон или он хронически занят, где-то просят перезвонить через часик, два, к вечеру… где-то придется звонить на мобильные телефоны… При активном поиске предварительный прозвон занимает 2-3 часа в день.

При прозвонах вам часто приходится оставлять свой телефон для контактов – вы фактически называете адрес, по которому находится значительная сумма денег.

Шаг 2. Назначение просмотров, просмотры

Назначаем просмотры на те квартиры, что Вас заинтересовали. Желательно просмотреть 5-6 вариантов за один день в одном районе (да еще так, чтобы маршрут передвижения от квартиры к квартире был удобен, чтобы нигде долго не ждать и не опаздывать).

Прозвон с целью назначения 5-6 просмотров также занимает 1-2 часа, при этом приходится обзвонить 10-20 предварительно отобранных вариантов.

Сами просмотры занимают 2-3 часа (и очень много сил, больше 5 квартир за один раз без привычки смотреть просто нереально). На просмотре необходимо обращать внимание на важные для вас моменты (Вы с ними определились в Главе 2, стр.39, кроме того, обращать внимание на неприметные недостатки Глава 2, стр.53). Все записывать!

Затем нужно провести анализ осмотренных квартир, и принять решение.

Таким образом, при активном поиске (5 просмотров каждый день) время, необходимое на подготовку и проведение просмотров, составляет 4-7 часов ежедневно!

Шаг 3. Предварительный договор, проверка документов на квартиру

Это самый серьезный пункт. Стоит серьезно оценить свои силы. Готовы ли вы самостоятельно сделать экспертизу правоустанавливающих документов (приватизация, купля-продажа, дарение, наследство), паспортов собственников, учесть все особенности (согласие супруга, опекунский совет, долги по квартире и т.д.).

Кроме того, необходимо грамотно составить текст предварительного договора, от этого зависит уменьшатся или увеличатся Ваши риски в процессе оформления сделки. Оговорить все сроки, кто за что платит, кто за что отвечает, хранение документов и денежных сумм, гарантии исполнения обязательств, форс-мажорные обстоятельства

Шаг 4. Подготовка необходимых справок

Вы должны знать полный перечень необходимых справок, без которых сделка у нотариуса не сможет быть оформлена (можно спросить у нотариуса) + перечень справок, необходимых для проверки платежей и задолженностей + перечень дополнительных справок, которые снижают риск признания сделки недействительной (здесь нотариус вам не поможет).

Нужно знать процедуру получения каждой справки (где получить, какие документы при этом иметь, нужно ли ее получение оплачивать, сколько времени на это потребуется) + личное присутствие при получении каждой справки (иначе как Вы будете уверены, что она получена законным путем?).

Шаг 5. Подписание договора купли-продажи

Выбор места и времени сделки.

Внесение необходимых поправок, дополнений в текст договора купли-продажи (это уменьшает или увеличивает риск признания сделки недействительной).

Контроль процедуры сделки, проверка денег.

Шаг 6. Освобождение квартиры, передача ключей, выписка старых жильцов.

Как обеспечить выполнение обязательств Продавца после подписания договора купли-продажи?

Как обезопасить себя от претензий третьих лиц на приобретенную квартиру?

И дополнительно.

Готовы ли вы общаться "на равных" с профессиональными представителями Продавцов, уверенно и со знанием дела отстаивать свои интересы?

Если вы вначале продаете свою квартиру, а только после этого покупаете; а Продавцы впоследствии тоже покупают квартиру взамен – готовы ли вы контролировать подобные цепочки? (Сроки, справки, процедура сделки?).

Если читая каждый пункт вы чувствуете себя уверенно, точно знаете, как действовать в той или иной ситуации - можете приступать к самостоятельному поиску (пересмотрите еще раз список после того, как полностью прочитаете эту книгу; в ней есть ответ по каждому пункту).

Если чувствуете сомнения, лучше заплатить за услуги профессионалу и спать спокойно.

О том, как выбрать посредника, см. далее на стр.84, о плюсах и минусах Эксклюзива – на стр.76.