❏ Как уменьшить риски?

Полностью избежать рисков, наверное, невозможно, но проведя некоторые мероприятия можно свести их к минимуму. Итак.

• Лично встретьтесь со всеми собственниками покупаемой квартиры, получите подтверждение того, что они знают о продаже квартиры и согласны с ней, убедитесь в том, что они дееспособны.

• Убедитесь, что они именно те, за кого себя выдают: Внимательно изучите паспорта, военные билеты, водительские права, пенсионные удостоверения, другие документы с фотографиями, наконец, семейные альбомы. В паспорт можно вклеить другую фотографию, однако, аферист едва ли будет вклеивать фотографии и во все другие документы. Кроме того личность собственника можно проверить в паспортном столе, там должна храниться копия фотографии, которая вклеивалась в паспорт.

• Внимательно установите подлинность правоустанавливающих документов (подробно см. Приложение 1, стр.224.) Кроме этого, побывайте на месте оформления (регистрации) правоустанавливающего документа, проверьте, действительно ли он там был выдан, не выдавались ли дубликаты. Убедитесь в законности приватизации (если квартира была приватизирована) или в законности получения квартиры в собственность при договоре инвестирования.

• Если правоустанавливающим документом на квартиру является свидетельство о наследстве (по закону или по завещанию), нужно выяснить, все ли наследники участвовали в наследовании, были ли оформлены отказы теми, кто в наследовании не участвовал?

• Будьте особо внимательны, когда для продажи квартиры требуется решение Опекунского совета. Все условия, изложенные в решении, должны быть точно исполнены "у вас на глазах". Заверения типа "квартиру взамен мы купим завтра", вас не устраивают. О правильности оформления позаботится нотариус, но Вы должны это видеть и контролировать.

• Выясните, требуется ли для продажи квартиры согласие супруга/супруги. Состоял ли собственник в браке на момент приобретения квартиры, не забудьте про брачный договор. Особое внимание этому уделите, если паспорт, получен позже даты, указанной в правоустанавливающем документе.

• Подпись собственника в правоустанавливающем документе, в паспорте и на оформляемом договоре купли-продажи должна совпадать!

• Проверьте подлинность доверенности по месту ее выдачи.

• Желательно лично встретиться с хозяином квартиры, которая продается по доверенности (на худой конец, поговорить с ним по телефону), выяснить, действительно ли он собственник данной квартиры, не является ли он частично или полностью недееспособным, а также уточнить, по какой причине он не может присутствовать на сделке.

• Обязательно в день сделки удостоверьтесь в двух моментах:

– в том, что доверитель не отменил действие доверенности,
– в том, что доверитель жив.

• Во время заключения сделки, Покупатель оставляет себе (недоплачивает Продавцу) залоговую сумму, которую Продавец получит после выполнения всех условий по договору (освобождение квартиры, ее сохранность и выписка).

• Строго контролируйте весь процесс сделки у нотариуса – нотариусы тоже могут ошибаться.

• Подумайте, как обеспечить свою безопасность в тот момент, когда у вас на руках будет большая сумма денег (это касается как Продавцов, так и Покупателей).

• Безопаснее всего (и честнее перед государством) указывать в договоре реальную стоимость квартиры. Если вы все-таки указываете балансовую стоимость, то возьмите хотя бы с Продавцов расписку о том, какую сумму за квартиру они получили реально. Сохраняйте эту расписку вместе с документами на квартиру. Вы не можете знать, когда она вам может понадобиться.

• Лично (Покупатель или его представитель) контролируйте сбор всех справок на квартиру. Справки об отсутствии задолженностей также храните вместе с документами на квартиру – это начало Вашей финансовой истории. Все Ваши дальнейшие квитанции по квартирным платежам, также должны сохраняться не менее трех лет.

• При оформлении предварительного договора желательно, чтобы задатковая сумма оставалась на хранении у незаинтересованной стороны.

• Проверьте все предыдущие сделки. Сам документ на квартиру может быть поддельный, или предыдущие сделки проходили с элементами мошенничества, о которых нотариус мог не знать. Если есть сомнения, от сделки лучше отказаться.

• Выясните, кто проживает над квартирой, слева и справа, так как квартира может продаваться из-за соседа - джазового ударника, живущего на верхнем этаже, либо соседа-алкоголика, проживающего за стенкой.

• Если нужно, повстречайтесь с соседями, работниками ЖЭКа, бабушками у парадного, которые "все про всех знают", с дворниками, участковым милиционером, и, может быть, даже с участковым врачом.

И еще один момент:

Нотариусы, как государственные, так и частные, не имеют права открывать свои архивы любому лицу. Поэтому у Покупателя могут возникнуть проблемы при желании проверить все обстоятельства предыдущих переходов прав собственности на приобретаемый объект.

При оформлении же текущей сделки, проверяются документы, которые имеют отношение только к ней!

При признании предыдущих сделок недействительными, ни государство, ни нотариус никакой ответственности не несут.

Единственной гарантией может стать страхование риска потери права собственности в связи с установлением прав третьих лиц, не установленных на момент оформления договора купли-продажи. Пример договора см в Приложении 2 на стр. 259 Т.е. страховая компания выплатит вам сумму, заплаченную за квартиру, если появятся собственники, о которых вы не знали на момент подписания договора купли-продажи.

Но страховые компании, как правило, сами не занимаются проверкой документов на квартиру, и они (рискуя крупными суммами денег) едва ли доверят этот важный шаг любителю. Они очень ответственно выбирают Агентства недвижимости, с которыми сотрудничают и страхуют договора только проверенные этими Агентствами. Т.е. при страховании вам не обойтись без посредника.