История 1: В квартиру прописали невестку, которой была нужна Киевская прописка на время поисков работы. На жилье она не претендовала. В дальнейшем, при приватизации квартиры, то ли неудобно было ее выписывать, то ли просто "забыли", не придали этому значения, но в документах оказалось и ее имя. По истечении нескольких лет ситуация изменилась, теперь она уже претендует на жилье, и закон на ее стороне.

История 2: Мама и дочка продали свои квартиры и купили одну большую. Новая квартира была оформлена полностью на маму (? непонятно, кто это им посоветовал, говорят, хотели сэкономить на коммунальных платежах?… Но для этого не нужно было лишать себя права собственности). По прошествии времени отношения у дочки с мамой, мягко говоря, испортились, и мама… написала завещание на сына, оставив дочь без квартиры.

История 3: Девушка приобрела квартиру ДО замужества (купили или подарили родители, получила в наследство, т.е. она является единственной ее собственницей). В данный момент она находится в браке, и по закону супруг не имеет на данную собственность никаких имущественных прав.

Она продает старую квартиру и взамен проданной приобретает новую. При этом супруг автоматически становится собственником половины купленной квартиры, так как данная покупка произведена уже в браке!

История 1 Квартира продается по доверенности, выданной в другой стране (например, в России), проверить ее нет никакой возможности (разве только съездить за рубеж и навестить выдавшего ее нотариуса, что, разумеется, никто делать не будет). А при этом истинный владелец находится где-нибудь в длительной командировке и ничего не подозревает ни о доверенности, ни о продаже квартиры.

(к пункту 1.1)

История 2 После подписания предварительного договора представитель Покупателя и Продавец едут в БТИ заказывать справку-характеристику. Продавец отходит "на минутку" и исчезает. Представитель Покупателя отправляется по месту регистрации договора купли-продажи, а там такой договор не регистрировали – документы на квартиру поддельные. Паспорт с пропиской по указанному адресу – тоже. Спустя некоторое время в квартире был обнаружен хозяин, который месяц назад сдал квартиру в аренду, и еще четверо пострадавших. За один день "Продавцом" по пяти "липовым" документам на квартиру было оформлено пять предварительных договоров и, соответственно, получено пять задатков – сумма немалая.

Если аферист видит непросвещенность Покупателей, то по этой же схеме он может попытаться и продать квартиру.

(к пунктам 1.1 и 1.3)

История 3 Покупатели хотели приобрести квартиру только с первичными документами, причем чтобы в квартире никто не был прописан. Был найден вариант: квартира, приватизированная на одного взрослого, причем он, готовясь к продаже, уже выписался, а его брат был выписан по решению суда, как не проживающий в квартире более полугода. Договор оформили, переехали, и тут появляется брат хозяина, который последний год находился на излечении. Суд свое решение о выписке отменил, а у квартиры появился еще один собственник…

(к пункту 1.8)

История 4 Может произойти ситуация, аналогичная предыдущей, когда жилец выписывается в связи с отбыванием срока в местах лишения свободы. Он даже может не быть собственником квартиры, однако за ним сохраняется право проживания в ней. Купив такую квартиру, вы через несколько лет можете обнаружить, что в вашей квартире добавилось жильцов…

(к пункту 1.8)

История 5 В государственной нотариальной конторе по генеральной доверенности была продана дешевая гостинка. Однако, вскоре выяснилось, что доверенность была отменена хозяином накануне сделки. В связи с этим он считает сделку недействительной (как оно в сущности и является на самом деле). Доверенное лицо, подписавшее договор и получившее деньги, заявляет, что хозяин квартиры был ему должен, и он, тем самым погасил долг. Нотариус же "в суматохе" не проверил действия доверенности, а на предложение посредников сделать это, выставил их из помещения конторы (напрашивается мысль: а не был ли он в сговоре с доверителем или доверенным лицом). Вывод – настаивайте на исполнении необходимых процедур вплоть до отказа от сделки.

(к пункту 1.1)

История 6 Хозяйка квартиры решила сдать комнату в своей квартире, квартирантка вскорости нашлась. В отсутствии хозяйки она выкрала ее паспорт, вклеила туда свою фотографию, взяла ссуду под залог недвижимости, после чего благополучно исчезла. Из-за непогашенной ссуды квартира была продана с торгов.

(к пункту 1.3)

История 7 Хозяин квартиры, отбывая на ПМЖ за рубеж, решает "подзаработать". Он делает несколько дубликатов правоустанавливающих документов и в один день в разных нотариальных конторах оформляет несколько сделок по продаже квартиры разным Покупателям. После чего спокойно уезжает. Счастливым обладателем квартиры станет тот из Покупателей, кто первым зарегистрирует свой договор купли-продажи в БТИ.

(к пункту 1.3)

История 8 Покупатель подобрал квартиру с ремонтом, был оформлен договор купли-продажи. Когда же через пару недель он приехал на свою новую квартиру, он не нашел там ни дверей, ни паркета, ни сантехники, ни газовой плиты. Условия освобождения квартиры были нарушены, а надлежащей записи в договоре не было, к тому же не было и залоговой суммы.    

(к пунктам 1.5 и 3)

История 9 Аналогичная ситуация может произойти с выпиской старых хозяев (особенно, если это дети, инвалиды, военнообязанные или лица, скрывающиеся от милиции или уплаты налогов). Выход – правильное оформление предварительных договоров и удержание залоговой суммы до полного исполнения всех условий договора.

(к пунктам 1.5 и 3)

История 10 Перед продажей квартиры ее собственник разводится и меняет паспорт (например, теряет и получает новый). Штампы о заключении брака и разводе остаются в старом паспорте. Нотариус при заключении сделки не требует согласия супруги, так как в новом паспорте никаких отметок нет. А через некоторое время объявится супруга Продавца и в судебном порядке расторгнет договор. В лучшем случае Вы останетесь собственником 1/2 квартиры.

Еще интереснее вариант, когда супружеская пара живет в разводе много лет, причем бывший супруг может из квартиры выписаться и все это время в ней не появляться, а бывшая супруга может повторно выйти замуж.. Соседи и консьержи уже давно и забыли о первом муже хозяйки квартиры (она и сама может о нем не помнить), а тем не менее он продолжает оставаться собственником!

(к пункту 1.8)

История 11 Перед приватизацией квартиры из нее были выписаны несовершеннолетние дети. Квартира приватизирована и продана (она могла благополучно перепродаваться после этого несколько раз). Прошло время, дети выросли. Теперь они могут подать в суд и признать приватизацию недействительной в связи с ущемлением прав несовершеннолетних детей, при этом все последующие сделки будут отменены, а пострадает - последний собственник квартиры.

(к пункту 1.8)

История 12 Для продажи квартиры, где собственниками были отец с двенадцатилетней дочерью, было получено разрешение опекунского совета. Сделка состоялась, а к концу летних каникул выяснилось, что дочь Продавца все это время находилась в деревне у бабушки и не подозревала о продаже квартиры (в опекунском совете при подаче заявления присутствовала соседская девочка, которая получила за эту услугу от "дяди" две шоколадки). В любом случае, в решении опекунского совета должно было присутствовать условие, при котором разрешается продажа квартиры (а именно, приобретение взамен на имя ребенка другой, не меньшей по площади, квартиры). Для безопасности Покупателей, обе сделки должны были проходить в одном месте в одно время, причем покупка квартиры для ребенка формально должна оформляться раньше продажи его собственной.

пункту 1.8)

История 13 При продаже трехкомнатной квартиры Продавцы, цыганская семья, настояли на том, чтобы в договоре купли-продажи была указана балансовая стоимость квартиры (по справке-характеристике БТИ). Через месяц они обращаются с иском в суд, в котором требуют расторгнуть сделку на основании того, что квартира была продана за минимальную цену (мотивироваться это может незнанием цен: "нас обманули", или критическим финансовым положением: "ребенку срочно нужны были деньги на операцию"). Теперь они предлагают вернуть им квартиру в обмен на сумму, указанную в договоре купли-продажи. Спасти Покупателя может только расписка о том, какую именно сумму получили Продавцы (если такая была оформлена при подписании договора купли-продажи, и если Покупатели ее не потеряли за время прошедшее с момента покупки квартиры).

(к пункту 1.10)

История 14 Продавцы могут намеренно утаивать информацию, благодаря которой впоследствии сделка может быть признана недействительной. Например, вам могут не сказать, что кто-то из собственников признан частично или полностью недееспособным по решению суда (при этом данный человек может не состоять на учете в психоневрологическом или наркодиспансере, т.е. справки вам не помогут). Сделка будет признана недействительной, вам по решению суда вернут сумму, указанную в договоре (если вы не сможете доказать, что Продавец получил иную сумму). Если есть малейшие на то подозрения, не поленитесь побеседовать с соседями или даже с участковым врачом.

(к пунктам 1.2 и 10)

История 15 Бабушка или дедушка, желающие продать квартиру, доверяются посреднику или кому-либо из родственников. Оформляют генеральную доверенность, по которой и продается квартира. А после этого выясняется, что в доверенности ни слова не сказано о том, что именно должно сделать с деньгами доверенное лицо. Бабушка (дедушка) остаются и без квартиры и без денег. Доверенное лицо привлечь к ответственности невозможно, так как оно действовало строго в рамках договоренностей.

(к пункту 2.1)

История 16 Пенсионер сдавал две комнаты своей квартиры семейной паре. Квартиранты со стариком ладили, платили своевременно. По истечении некоторого срока они захотели узаконить свои отношения по съему квартиры. Хозяин был не против, документы подписали. Через месяц квартиранты съехали, а еще через некоторое время объявились новые собственники квартиры – вместо договора аренды ничего не подозревающим дедушкой была подписана генеральная доверенность…

(к пункту 2.1)

История 17 Похожая ситуация произошла с бабушкой, которая вместо договора пожизненного содержания подписала дарственную…  (к пункту 2.1)

История 18 Хотя и редко, но все же встречаются случаи, когда "Покупатель" при покупке квартиры просто не выплачивает деньги, либо дает лишь часть обещанной за совершение сделки суммы. При этом часто потерпевшими становятся пьяницы, наркоманы, старики, душевнобольные и т. д. Преступники используют для получения согласия (на приватизацию, продажу квартиры или оформление генеральной доверенности) весьма разнообразные способы воздействия: от стимулирующего подталкивания к добровольному согласию (клиента могут спаивать либо незаметно применять психотропные средства) до прямой угрозы физической расправы или пыток.

пунктам 2.3 и 2.4)

История 19 Хозяин квартиры решил продать ее без привлечения посредников. Нашлись "прямые" Покупатели. Только вот они засомневались, не обманет ли их Продавец. Они, мол, ребята простые, всех законов не знают, и поэтому опасаются отдавать деньги раньше времени. Они предложили оформить сделку, при этом пусть хозяин оставит оба оригинала договоров у себя, а они вечером привезут деньги и заберут свой пакет документов. Хозяину идея понравилась, ему казалось, что так никто не рискует, ведь все документы, подтверждающие факт сделки, будут находиться у него, пока он не получит полностью деньги за квартиру.

А предприимчивые Покупатели на следующий день после заключения сделки, не рассчитавшись с Продавцом, заявили нотариусу о потере документов, и он выдал им дубликат, который они тут же и зарегистрировали в БТИ.

(к пункту 2.4)

История 20 Предварительный договор был расторгнут по вине Покупателя, задатковая сумма в размере $2000 осталась у Продавца. Через полгода Покупатель обратился в суд с требованием вернуть ему задаток в двойном размере + моральную компенсацию. Иск был направлен против посредника, а не против Продавца! Документов, подтверждающих то, что задаток получил именно Продавец, у Агентства-посредника не было. Только благодаря тому, что удалось разыскать Продавца, и он дал показания в пользу посредников, иск был отклонен. Вывод: оформляйте все договоренности в письменном виде и храните архивы. Конкретно для данного случая, соответствующая запись должна была присутствовать в предварительном договоре.

(к пункту 3)

История 21 Накануне выходных в частной нотариальной конторе был оформлен договор купли-продажи трехкомнатной квартиры. А на следующее утро Покупателям позвонил нотариус, оформлявший сделку, и объявил, что купленная квартира, как оказалось, на момент оформления находилась под арестом. Арест был наложен районным судом несколькими месяцами ранее. Справку об отсутствии запрета нотариус запрашивал не в день оформления, а на следующий, мотивируя это своей чрезмерной загруженностью. Тогда-то и был обнаружен запрет. Продавцы утверждали, что ничего не знают об аресте. Едва дождавшись понедельника, они отправились в суд. Там выяснилось, что судья просто ошибся адресом и наложил арест не на ту квартиру. (А ведь закончиться все могло гораздо хуже).

Вывод: нотариусы и судьи – люди, они тоже ошибаются.

(к пункту 3)

История 22 При оформлении предварительного договора представитель Покупателя смотрит правоустанавливающие документы и не верит своим глазам: предыдущая сделка (договор купли-продажи) заключалась по доверенности, причем доверенность была выписана на дочь хозяина, а подпись в договоре поставил ее супруг!

(к пункту 3)

История 23 Оформив сделку в государственной нотариальной конторе и получив комиссионные, представительница одной из сторон отправилась домой. В родном подъезде, среди бела дня, в дверях лифта на нее напали двое неизвестных, отобрали сумочку и скрылись. Как потом выяснилось, они специально выслеживали будущую жертву в нотариальной конторе, присматривались, прислушивались к разговорам. Посредницу, державшую в руках документы на квартиру, они приняли за Продавца квартиры и "проводили" ее до дома. (На ее месте мог оказаться как Продавец, так и Покупатель).

(к пунктам 1.6 и 2.2)