❏ Что ищем?

Шаг 1.

Прежде чем говорить о квартирах, определитесь, пожалуйста, к какой категории Покупателей Вы относитесь.

Все Покупатели квартир делятся на две неравные группы:

– первая группа, весьма незначительная, точно знает чего хочет (или чего не хочет), ориентируется в ценах на рынке и подбирает вариант "со знанием дела" (т.е. знает параметры, которые для них критичны и не принимает во внимание моменты, которые для них не важны). Если вы относитесь к этой категории, можете смело переходить к следующему разделу;

– и вторая группа, к которой относится большинство впервые приобретающих квартиру Покупателей, которые знают лишь один параметр – цена квартиры, причем в каждой квартире они ищут недостатки, а так как недостатки есть в любой, то все варианты кажутся им одинаково невыгодными. Если вы относитесь к этой категории, то этот раздел именно для вас.

Есть еще группа Покупателей, которые оперируют при покупке квартиры не материальными параметрами и логическими выводами, а исключительно своими ощущениями. Это абсолютно правильный подход в том случае, если вы полностью доверяете своим чувствам. Вам, действительно, должно быть уютно в квартире, где Вы планируете в дальнейшем проводить значительную часть своей жизни. Однако некоторая информация из мира фактов может быть полезна и вам.

Для представителей первой группы поиск квартиры заключается непосредственно в самом поиске, а для второй - вначале необходимо дать ответы на ряд вопросов, с тем, чтобы определиться, что же именно наиболее важно для них в предлагаемых вариантах, а чем можно пожертвовать (не обращать внимание). Практика показывает, что часто приобретается не совсем то (или сосем не то), что задумывалось вначале; не потому, что не смогли найти то, что хотели, а потому, что в процессе поиска изменились взгляды, желания.

Пример: Покупательница хотела "вложить" деньги в недвижимость. Вначале в ее планы входило купить квартиру, взяв кредит в банке, с тем, чтобы сразу в нее переехать и жить, а старую, расположенную в центре, сдавать, и этим погашать кредит. В результате изучения рынка она пришла к выводу, что ей выгоднее инвестировать в строящееся жилье и не иметь дела ни с кредитом, ни с арендой.

Причем решение одного Покупателя вовсе не является лучшим для другого, даже если ситуации похожи.

К сожалению, большинство посредников берет на себя решение вопроса, что же лучше подходит для того или другого конкретного человека, а Покупатель полагается на опытность специалиста… Но о вкусах не спорят, а Ваши вкусы могут не совпадать со вкусами Вашего представителя, даже если он опытен. Тем не менее, вы можете успешно сотрудничать, если четко разграничить обязанности: он предоставляет вам варианты, вы – принимаете решение. Т.е он выполняет механическую работу, вы – творческую. О том, как это сделать, пойдет речь в данной Главе. Итак:

Шаг 2.

Определите, какие из перечисленных ниже параметров для Вас особенно важны, перепишите их в порядке уменьшения значимости. Действительно важных параметров должно быть немного, 3-5; часть условий могут быть для вас неясны (например, типы домов и планировки квартир), их, возможно, стоит записать в отдельный список и изучить в процессе просмотров. Прежде чем приступать к формированию списка, ознакомьтесь с комментариями по каждому пункту.

➢ Сумма, которой Вы располагаете (как правило, определена, но может и корректироваться, например, вы можете решить взять кредит в банке).

➢ Требования к дому:

- расположение;
- возраст дома, его состояние;
- архитектурные особенности дома.

➢ Требования к квартире:

- количество комнат;
- этаж размещения квартиры и общая этажность дома;
- планировка;
- общая площадь/жилая площадь/площадь кухни;
- наличие телефона;
- площадь и количество санузлов, их раздельность или смежность;
- ориентация окон по сторонам света;
- ориентация окон (двор/улица), вид из окна;
- наличие и размер лоджий, балконов;
- наличие и размер холлов;
- наличие и размер кладовок, встроенной мебели;
- высота потолков.

➢ Состояние квартиры:

- ремонт;
- застекление балконов;
- наличие кафеля;
- паркета;
- импортной сантехники.

➢ Сроки:

- сроки по сделке;
- сроки по освобождению.

➢ Метод расчета.

Сумма, которой Вы располагаете

Она, как правило, уже определена. Ваши возможности должны совпадать с Вашими желаниями, а для этого нужно знать, на какие варианты вы можете рассчитывать с тем количеством денег, что у вас есть. Хочется, конечно, приобрести жилье поновее и как можно выгоднее, чтобы часть денег осталась на переезд, приобретение новой мебели, ремонт, и т.п. (хорошо отметить новоселье – тоже немаловажная задача). Однако, в процессе изучения предлагаемых вариантов, Вы можете решить пожертвовать второстепенными моментами в пользу большей площади или более удобного месторасположения. В конце концов, на новую мебель можно и заработать, а квартира приобретается сейчас и надолго. Вы можете даже решиться на кредит! Поэтому в процессе поиска стоит посмотреть 1-2 варианта по более высокой цене, тем более, что и хозяева могут торговаться.

Сумма, которая вам будет необходима для приобретения квартиры, складывается из нескольких составляющих.

– Стоимость квартиры (сумма, которую вы непосредственно платите Продавцу).

– Услуги представителя-посредника Продавца, если он пользуется услугами Агентства (в Киеве оплачивает Покупатель) как правило, 2.5%, но могут быть и другие условия.

– Услуги представителя-посредника Покупателя. Если вы пользуетесь услугами Агентства (в Киеве также оплачивает Покупатель) как правило, 2.5%, но условия могут быть и другими. Если посредник один, это не означает, что размер комиссионных уменьшится вдвое. Подробнее этот вопрос обсудим в Главе 3, стр.57.

– Стоимость оформления договора отчуждения (1% пенсионный фонд + услуги нотариуса + справки).

– Стоимость оформления кредита в банке (в разных банках условия оформления кредита будут разными, выяснить это нужно заранее, кроме того, если вы оформляете молодежный кредит, это будет стоить дополнительных денег). Подробнее это рассмотрим в Главе 6, стр.138.

– Кроме того, стоит учесть расходы на переезд и ремонт.

Определяя выгодность того или иного предложения, необходимо учитывать окончательные суммарные затраты.

В рекламном объявлении, как правило, указана сумма, которую должен получить Продавец, однако, если есть формулировка "с оформлением", то это означает, что в этой сумме уже учтены комиссионные представителя Продавца (или сам хозяин является брокером, или посредника у Продавца совсем нет, или комиссионные посредника отличаются от 2,5%).

Задача 1: Какой вариант выгоднее по цене при прочих равных условиях?

Вариант 1 – цена 100 000у.е. или
Вариант 2 – цена 102 000у.е. с оформлением.

На первый взгляд 100 000 звучит гораздо привлекательнее, чем 102 000. Но давайте посчитаем окончательные затраты при оформлении:

Вариант 1

а) 100 000 – цена квартиры
б) 5 000 – 5% от цены квартиры - комиссионные двух посредников.
в) 1 000 – 1% от цены квартиры – пенсионный фонд.

ИТОГО: 106000у.е.

Вариант 2

а) 102 000 - цена квартиры
б) 2 550 – 2,5% от цены квартиры - комиссионные одного посредника.
в) 1 020 – 1% от цены квартиры – пенсионный фонд.

ИТОГО: 105 570у.е.

Итого: Получаем разницу 430у.е.! – второй вариант выгоднее!!!

Задача 2: Вы располагаете для покупки квартиры 170 000у.е.

Какой стоимости квартиры вас должны интересовать в рекламных объявлениях?

Ваши затраты складываются из:

Цена квартиры + услуги посредников + нотариальное оформление + расходы на ремонт = 170 000у.е.

(Для простоты считаем, что кредит в банке Вы не берете, и оплату услуг нотариуса тоже не учитываем, так как сумма несущественная).

Цена квартиры при двух посредниках:

170 000-5%(услуги посредников)-1%(пенсионный фонд)=

= 170 000 - 8 500 –1 700 = 159 800у.е.

Цена квартиры при оплате услуг одного посредника:

 170 000– 2,5%(услуги только Вашего посредника) - 1%(пенсионный фонд) =

= 170 000 – 4 250 - 1 700 = 164 050у.е. с оформлением.

Вывод: В рекламе Вас должны интересовать квартиры с ценой до 159 800у.е., а также с ценой до 164 050у.е. с формулировкой "с оформлением". Это в том случае, если квартира не требует ремонта.

Если ремонт нужен, то цена на нее должна быть соответственно ниже.

Требования к дому

• Расположение (близость метро, торговых центров, школ, зон отдыха, наличие паркинга, а также промышленных предприятий, трасс, железной дороги и т.д.). Чаще всего место определяется расположением Вашей работы, школой/садиком, в который ходит ваш ребенок, местом жительства Ваших родителей/родственников или тем местом, где Вы выросли, долго жили, т.е. место, которое Вы хорошо знаете. Возможно, вы планируете побывать в некоторых новых для вас районах, чтобы определиться, где Вы хотите жить в дальнейшем. На ознакомление с новым районом у вас уйдет 1 день (достаточно побывать там на 3-5 просмотрах, чтобы иметь представление и о местности и о типах домов из которых можно будет выбирать).

Пример. Предположим, вам нравится квартира в серии КТ, а Ваши родственники живут на Березняках и очень хотят, чтобы вы жили поблизости. Побывав у них в гостях, вы поймете, что Вам придется выбирать между районом и приглянувшейся серией дома, так как на Березняках домов серии КТ просто нет.

• Возраст дома (новострой, до 5 лет, до 10-12 лет, старше 20 лет). Возраст дома сильно влияет на цену квартиры. Самые высокие цены при прочих равных условиях на жилье в новостройках в момент заселения дома, т.е. в тот момент, когда хозяева квартиры получили на нее документы.

• Состояние дома (контингент жильцов, наличие консьержа/кодового замка, ремонт подъезда, наличие и количество лифтов, мусоропроводов, чистота в парадном, во дворе и т.п.). Кооперативные дома отличаются большей ухоженностью и более быстрым решением любой возникающей проблемы (как то: неработающие лифты, протекшая крыша или отсутствие в кране воды). В такие дома, как правило, заселялись люди, работающие на одном предприятии, часто знакомые между собой, что тоже положительно влияет на атмосферу, царящую в доме. Подъезды с консьержами выгодно отличаются от подъездов, где их нет и с эстетической точки зрения и с точки зрения чистоты, порядка и безопасности.

• Архитектурные особенности дома. Материал стен и перекрытий (монолитно-каркасный дом, силикатный или красный кирпич,, керамзитобетон, панель); строительная организация, которая строила данный объект. Примеры планировок квартир в домах типовых проектов приведены в Приложении 3, стр.267. В новых домах с индивидуальными планировками, как правило, вы можете ориентироваться только на метраж квартиры, а все остальное надо просто идти и смотреть…

Требования к квартире

• Количество комнат и наличие телефона, как правило, тоже Вами уже жестко определено.

• Этаж размещения квартиры и общая этажность дома. Вы предпочитаете нижние этажи на тот случай, если лифт будет работать не регулярно? Любите верхние? Или этот вопрос для вас не важен? Как Вы относитесь к первым и последним этажам? Цены на них существенно ниже, чем на средние. Это стоит учитывать, особенно в тех случаях, когда вас самих это не смущает, но Вы планируете в дальнейшем продажу квартиры – убедить Покупателей будет довольно сложно.

• Чем выше Вы поднимаетесь над землей, тем меньше выхлопных газов и пыли (даже комаров меньше). Зато тяга в вентиляционной шахе существенно слабее, возможно, придется подумать о дополнительной вентиляции. Кроме того в стране нет техники тушения пожаров, если он случился выше 22 этажа (кроме вертолетов).

• Планировка (тип планировки, наличие или возможность перепланировки) Если Вы еще не знаете, какая планировка вам нравится, стоит побывать в разных, потратить один день и выяснить, из чего же Вы можете выбирать, что Вам нравится. См. также типовые планировки в Приложении 3, стр.267.

• Общая площадь / жилая площадь / площадь кухни, наличие и размер балконов и лоджий; наличие и размер холлов, кладовок и встроенной мебели; площадь и количество санузлов, их раздельность или смежность; высота потолков. Для типовых проектов, как правило, величины постоянные. Так если вы решили приобрести для себя 3-х комнатную квартиру в типовом доме с холлом, то Вам придется выбирать всего из трех планировок: 134, КТ и АППС, и не обращать внимание на 96-е, КП и т.д. (см. Приложение 3).

• Ориентация окон (двор/улица) и по сторонам света, вид из окна. Для кого-то роли не играют, а для кого-то являются очень важными параметрами.

• Состояние квартиры (ремонт/запущенность: наличие кафеля, паркета, импортной сантехники, новых труб, электропроводки, остекления балконов и лоджий, стеклопакетов, системы кондиционирования).

– Вы можете решить приобрести жилье полностью с ремонтом, т.е. такое, в которое Вы заселяетесь и несколько лет можете ни о чем не беспокоиться;

– можете въехать в квартиру с "жилым состоянием", т.е. ремонт вам потребуется, но его можно делать и после заселения в квартиру;

– приобретаете "убитую" квартиру или "после строителей", в которой проживать без предварительного ремонта невозможно.

Подумайте, может быть, разница в цене стоит того, чтобы сделать ремонт самому (тем более, что Вы его сделаете на свой вкус и будете уверены в качестве работ). Оценивайте вариант по "конечным затратам".

Конечные затраты = стоимость квартиры + стоимость оформления + стоимость необходимых ремонтных работ.

Задача: Предположим, что квартира на последнем этаже стоит на 5000у.е. меньше, чем на средних этажах. Вас не пугает высота, но Вы катастрофически боитесь потопов.

Вопрос: Сколько стоит такой ремонт крыши над Вашей (пока еще не купленной) квартирой, чтобы вы забыли о существовании проблемы на ближайшие 20 лет? И какова вероятность того, что на среднем этаже Вам не попадутся соседи, которые будут вас заливать хотя бы время от времени? Добавьте сюда возможность приватизации техэтажа, учтите "верхнюю" или "нижнюю" разводку тепла и воды в доме, количество и состояние лифтов и только после этого еще раз оцените для себя привлекательность или нежелательность последних этажей. Напоминаем, что решение этой задачи разное для разных людей, любое из них – правильное!

А теперь практика: Для того, чтобы определиться по какому – либо вопросу (верхний-нижний этаж, ремонт в квартире, южные-северные окна и т.д. и т.п.), особенно если среди членов семьи нет единого мнения, возьмите чистый лист бумаги, поделите его на 3 колонки:

в первой напишите все "плюсы", которые Вам приходят в голову,

во второй – все "минусы";

а в третьей - напротив каждого "минуса" – возможные пути его устранения.

Если у вас в семье, к примеру, нет единой точки зрения по поводу крайних этажей, то:

пусть их приверженцы заполнят первую графу ("плюсы" или "почему хорошо жить на крайних этажах");

противники – вторую ("минусы" или "Почему мне не нравятся последние этажи");

а затем первые найдут пути устранения недостатков (с указанием возможных затрат времени и денег).

После этого, вы можете приступить к обсуждению проблемы (до этого момента ни в коем случае ничего не обсуждать и не критиковать!).

Вы не только разрешите конфликт и придете, наконец-то, к единому мнению, но и просто больше узнаете друг о друге, взглянете новыми глазами на старую проблему, да и время проведете весело.

Например, это может выглядеть следующим образом:

Первые этажи

почему хорошо жить на первом этаже	чем плох первый этаж	Возможное решение  + затраты
1. возможность увеличения площади за счет пристройки балкона	1. сырость, близость подвала	тщательный осмотр квартиры при покупке, чтобы выбрать сухую (см. Главу "Просмотр"), а подвал можно приватизировать и открыть небольшое частное предприятие (магазинчик, небольшое производство, спорт-секцию и т.д.)
2. возможность пристройки погреба	2. темно в квартире	рассматриваем только южные стороны, посадим виноград, будет и светло и не жарко)
3. нет зависимости от лифта	3. "а вдруг обворуют"	решетки (1день работы + $)
4. зелень под окнами, виноград и т.п.
продолжить самостоятельно	продолжить самостоятельно	продолжить самостоятельно

Южная сторона

почему хорошо жить на южной стороне	чем плоха южная сторона	Возможное решение  + затраты
заполнить самостоятельно	заполнить самостоятельно	заполнить самостоятельно

И так далее, по каждому вопросу.

Напоминаем, цель – определиться, какие параметры для вас критичны, какие не очень, какие варианты вы вообще не рассматриваете, что для вас не имеет особого значения.

Сроки, метод расчета

• Сроки по сделке.

• Сроки по освобождению.

• Метод расчета.

Если вся сумма на приобретение недвижимости у вас "на руках", то вполне вероятно, что сроки для вас не играют особого значения, лишь бы квартира пришлась по душе.

Однако сроки и метод расчета следует обязательно учитывать в следующих случаях:

– Если вы продаете свою квартиру, а только потом покупаете взамен другую. Возникает "цепочка", где сроки по продаваемой и покупаемой квартире тесно связаны. Ситуация может стать еще "интереснее", если хозяева квартиры, которую вы хотите купить, тоже в дальнейшем рассчитывают на покупку квартиры. (Опытные агенты по недвижимости способны контролировать "цепочки" из 5-7 квартир, которые должны быть оформлены в одном месте и в одно время, с получением разрешения опекунских советов и кредитов в банках).

– Если вы берете кредит в банке – вы не можете рассчитывать на варианты со "срочной продажей"; кроме того, некоторые хозяева квартир не берут задаток у Покупателей, пока банк не даст положительного ответа; или берут задаток, но требуют выплаты штрафных санкций в случае отказа банка.

– Вас не устраивают длительные сроки от задатка до сделки или от сделки до освобождения квартиры.

– Вам необходимы длительные сроки до сделки.

Шаг 3.

 Подводим итог:

• То, что определено:

– сумма, которой я располагаю……
– количество комнат ……
– может быть, район.

• То, что для меня очень важно:

– мне предстоит брать кредит в банке (самое важное);
– не первый этаж;
– не северная сторона;
– …… (не так важно).

Не более 5 пунктов.

• Неясные моменты:

– типы домов – какие мне нравятся?
– выбрать 3-х комнатную во вторичном жилье или 2-х комнатную в новостройке?
– …….

Не более 3 вопросов.

Если вы планируете покупать квартиру с привлечением кредитных средств, то придется еще более "ужесточить" отбор, так как квартира, которая нравится вам, может не "понравится" банку. Подробнее см. Глава 6, стр.138

Итак, мы определились, что мы ищем.

В дальнейшем:

• Ищем варианты по тем параметрам, которые определены безоговорочно.

• При прозвоне уточняем параметры, которые для вас очень важны.

• В процессе просмотров уточняем моменты, которые были для вас неясны и корректируем список важных моментов.

Теперь рассмотрим, где будем искать варианты.