❏ Предварительный договор (задаток)

Мы его также рассматривали в Главе 4, стр.99.

A) Рассматриваем вариант трехстороннего договора, который заключается между Покупателем, Продавцом и Агентством недвижимости и регулирует их отношения в период с момента подписания данного договора до момента подписания договора купли-продажи объекта недвижимого имущества.

B) Включает в себя следующие пункты:

– Название: "Предварительный договор" – более правильный вариант, или "договор о задатке" – такое название использовалось раньше. И дата заключения договора.

– Определение сторон: при трехстороннем договоре:

- с одной стороны Агентство в лице директора (его зама, ведущего специалиста, т.е. человека, у которого есть право действовать от лица Агентства, есть право подписи),

- со второй стороны - Продавцы (Ф.И.О. + паспортные данные),

- с третьей - Покупатели (Ф.И.О. + паспортные данные).

Предмет договора: недвижимое имущество, которым является ______ комнатная квартира на ______ этаже,
_____ этажного дома, общей площадью_______, жилой площадью_______, кухня_______,
расположенная по адресу____________________________________, и принадлежащая Продавцу
на основании документов___________________________________________________.

– Обязанности сторон:

- Обязанности Агентства.

- Обязанности Продавца.

- Обязанности Покупателя.

– Вопросы из ниже перечисленного списка должны быть обсуждены, и по каждому из них записаны договоренности: кто что делает, кто за что платит, обязательства по срокам сделки, освобождения, выписки:

- цена квартиры и валюта, в которой происходит расчет;

- оплата госпошлины и пенсионного фонда;

- место проведения сделки (адрес, Ф.И.О. нотариуса);

- оплата справок на квартиру, наличие долгов и вариант их погашения;

- оплата справок об отсутствии налогового залога, согласия супруга/супруги на продажу/покупку квартиры;

- оплата услуг нотариуса;

- сроки оформления сделки;

- сроки освобождения и выписки бывших владельцев;

- размер залога;

- организация хранения документов на квартиру и задатковой суммы с момента подписания настоящего договора и до заключения договора купли-продажи;

- организация хранения залога с момента подписания договора купли-продажи до полного освобождения квартиры и передачи ключей;

- решаются вопросы передачи телефона, присутствие людей на сделке (или доверенности на проведение сделки) и пр.;

- стоимость услуг Агентства, кто и в какой момент оплачивает.

– Размеры штрафных санкций в случае невыполнения условий договора одной из сторон.

– Как правило, если договор разрывается по вине Покупателя, то он теряет задатковую сумму, и она остается у Продавца.

– Если договор разрывается по вине Продавца, то он возвращает задатковую сумму Покупателю и выплачивает компенсацию в размере задатковой суммы (т.е. возвращает так называемый "двойной задаток").

– И в том и в другом случае договором может быть предусмотрена компенсация и для Агентства.

– Форс-мажорные обстоятельства: ситуации, при которых действие договора прекращается без штрафных санкций: стихийные бедствия, военные действия, изменение законодательства, смерть или болезнь одного из собственников.

– Срок действия и порядок разрыва договора определяется сроками сделки (как правило, он прекращает свое действие в тот день, на который было назначено подписание договора купли-продажи). Если по какой-либо причине срок заключения договора купли-продажи переносится (и все стороны с этим согласны), то предварительный договор требует продления. В договоре или в отдельном приложении к нему делается соответствующая запись, и стороны ставят свои подписи.

– Условия, при которых договор прекращает свое действие (без штрафных санкций): как правило, это истечение срока действия договора, наступление форс-мажорных обстоятельств или по договоренности сторон.

– Условия разрешения споров (как и где будут решаться споры, если они возникнут). Указывается фраза типа: "при возникновении споров их решение происходит путем переговоров" или "споры подлежат рассмотрению в суде".

– Реквизиты сторон.

C) Договор оформляется в трех экземплярах - по одному экземпляру Агентству, Продавцу и Покупателю.

После сделки (продажи/покупки квартиры) желательно, чтобы предварительный договор остался у Клиента (Продавца/Покупателя).