❏ Эксклюзивный договор с Покупателем

A) Договор заключается между Покупателем и Агентством недвижимости. По условию договора подбором вариантов квартир занимается только данное Агентство, оно же берет на себя ответственность за подготовку документов и проведение сделки. Покупатель обязуется оплатить комиссионные Агентству в момент заключения договора купли-продажи. Если Покупатель находит квартиру самостоятельно или при помощи другого Агентства, он все равно должен будет выполнить условия договора и оплатить услуги данного Агентства (о плюсах и минусах Эксклюзива для Покупателя см. в Главе 3, стр.76).

Даже если вы не заключаете с Агентством эксклюзивного договора, но находите квартиру при помощи посредника (т.е. вы должны оплатить его услуги), вам предложат подписать подобный договор в момент заключения предварительного договора (задатка). С той лишь разницей, что в нем будут указаны точные данные выбранной Вами квартиры. Данный договор является основанием и гарантией для уплаты комиссионного вознаграждения Агентству.

B) Договор на услуги по продаже недвижимого имущества должен содержать следующие пункты:

– Название договора, дата заключения договора.

– Определение сторон:

- Исполнитель: Агентство недвижимости в лице агента
(или директора)______________________________;

- Заказчик: Покупатель_________________, паспортные данные.

– Предмет договора: Заказчик поручает Исполнителю организовать выполнение перечня услуг по обеспечению приобретения Заказчиком недвижимого имущества со следующими характеристиками:

район расположения________, количество комнат___, цена______,

площадь: общая________, жилая________, площадь кухни_______,

этаж/этажность дома________, наличие ремонта________________,

другие пожелания (по срокам, документам, ориентации окон, близости метро и т.п.)__________________________________________

– Подробные характеристики квартиры могут быть описаны не в самом договоре, а в приложении к нему.

– Обязанности сторон:

- Обязанности Исполнителя:

- предоставлять Заказчику юридические консультации;

- подбор вариантов с учетом пожеланий Заказчика;

- организация просмотров;

- представлять интересы Заказчика перед третьими лицами (проведение переговоров с Продавцом о ценах, сроках сделки и освобождения квартиры и пр.);

- организация подписания предварительного договора;

- подготовка документов, необходимых для нотариального заверения договора купли-продажи;

- подготовка документов, необходимых для проверки отсутствия долгов по коммунальным платежам, а также сбор другой необходимой информации;

- организация подписания договора купли-продажи и создание условий для безопасного расчета;

- любые дополнительные услуги на ваше усмотрение.

- Обязанности Заказчика:

- оплатить услуги Исполнителя (в размере_______, в каком виде (наличные/безналичные, на расчетный счет или "в руки"), и когда (обычно, в момент подписания договора купли-продажи, но может быть и полная или частичная предоплата – на ваше усмотрение);

- не вступать в отношения с третьими лицами без участия Исполнителя.

– Ответственность сторон: штрафные санкции в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения его условий одной из сторон (как правило, за необоснованный отказ от договора Заказчик выплачивает Исполнителю 5% от цены объекта, указанной в данном договоре).

– Форс-мажорные обстоятельства: ситуации, при которых действие договора прекращается без штрафных санкций: стихийные бедствия, военные действия, изменение законодательства, смерть или болезнь одного из собственников.

– Срок действия и порядок разрыва договора: срок действия определяется договоренностью сторон: он может быть ограничен (при активной работе на поиск необходимых вариантов достаточно 2-3 недель, после чего Ваши отношения с Исполнителем будут регулироваться уже положениями подписанного Предварительного договора), или неограничен ("до момента покупки"). Договор может быть разорван по обоюдному согласию сторон. Одна из сторон может разорвать договор в одностороннем порядке, если вторая сторона не выполняет своих обязательств.

Реквизиты сторон.

Исполнитель:	Продавец:	Покупатель:
название организации, адрес, код, телефон, расчетный счет Ф.И.О. подпись и печать.	Ф.И.О., паспортные данные, телефон, подпись.	Ф.И.О., паспортные данные, телефон, подпись.

Договор составляется в двух равнозначных экземплярах, один – для Исполнителя, другой – для Заказчика.

К договору дополнительно могут быть оформлены Приложения.

В них описываются подробности, которые не вошли в текст договора. Приложений может быть несколько, они могут оформляться как в день подписания договора, так и позже.

C) На что стоит обратить внимание:

– в обязанности Агентства должно входить не только подбор вариантов, но и ответственность за подготовку и проверку документов, а также организацию подписания предварительного договора, договора купли-продажи и безопасность расчетов с Продавцом;

– обязательно оговорите условия, при которых договор может быть прерван без штрафных санкций для вас (Покупателя) и порядок прекращения действия договора в этом случае (форс-мажорные обстоятельства, невыполнение или ненадлежащее выполнение Агентством своих обязанностей) или ограничьте срок действия договора – этим Вы обезопасите себя от плохой работы Исполнителя;

– обращайте внимание, с кем Вы заключаете договор: с Агентством недвижимости (тогда договор должен подписать его директор или уполномоченное на то лицо, должны присутствовать реквизиты Агентства и его печать) или с конкретным агентом/маклером/брокером/риэлтором (тогда под договором стоит только его подпись как частного лица, и ответственность будет нести не Агентство - юридическая фирма, а частное лицо – наемный работник).