❏ Эксклюзивный договор с Продавцом

A) Договор заключается между Продавцом и Агентством недвижимости. По условию договора продажей квартиры занимается только данное Агентство. Как правило, Продавец не оплачивает услуги посредника, он только обязуется не продавать квартиру без участия данного Агентства. (Плюсы и минусы такой формы сотрудничества мы подробно рассматриваем в Главе 3, стр.76.)

B) Кратко о том, что должен содержать в себе договор на услуги по продаже недвижимого имущества:

– Название договора, дата заключения договора.

– Определение сторон:

- Исполнитель: Агентство недвижимости в лице агента (или директора) _______________;

- Заказчик: Продавцы ______________, паспортные данные.

– Предмет договора: Заказчик поручает Исполнителю организовать выполнение перечня услуг по продаже недвижимого имущества, которым является
______ комнатная квартира на ______ этаже, _____ этажного дома,
общей площадью_______, жилой площадью_______, кухня_______,
расположенная по адресу_____________________________________, и
принадлежащая Продавцу на основании документов ______________________ .

– Обязанности сторон:

- Обязанности Исполнителя:

- осмотр, анализ характеристик квартиры, ее оценка;

- поиск Покупателя: реклама (какая именно, в каких изданиях, за чей счет, периодичность выхода), организация просмотров (можно оговорить удобное для Продавца время);

- содействие в подготовке документов;

- представление интересов Заказчика перед третьими лицами;

- предоставление Заказчику юридических консультаций, а также информации по вопросам спроса и цен на рынке недвижимости;

- любые дополнительные услуги на ваше усмотрение (например, рекомендации по улучшению объекта, которые могут повлиять на увеличение стоимости объекта или оплата долгов по квартире силами Агентства для последующей ее приватизации и компенсация расходов Агентства в момент оформления договора купли-продажи).

- Обязанности Заказчика:

- ознакомить Исполнителя с особенностями продаваемого объекта, которые могут влиять на его цену и сроки продажи;

- обеспечить доступ для просмотров квартиры;

- содействовать подготовке документов;

- не вступать в отношения с третьими лицами без участия Исполнителя.

- Заказчик заявляет: (этот пункт может быть оформлен в виде отдельной расписки)

- что собственниками данного недвижимого имущества
являются: ________________________________________________,

- в том числе несвершеннолетние:_________________________,

- что все взрослые собственники полностью дееспособны;

- все собственники и проживающие в квартире осведомлены о ее продаже;

- что данное недвижимое имущество не находится под запретом;

- что на него не претендуют третьи лица.

– Могут быть указаны некоторые особенности данной квартиры:

- количество прописанных и проживающих (в том числе детей);

- задолженности по коммунальным платежам: ЖЭК, свет, телефон (приблизительные суммы или просто отмечается факт наличия или отсутствия; точные данные будут указаны в справках, которые оформляются в дальнейшем);

- наличие счетчиков(электро-, воды, газа);

- наличие перепланировок, в том числе не узаконенных.

– Оговаривается стартовая цена квартиры, а также минимальная, за которую Продавец готов продать свою недвижимость.

– Условия хранения документов на квартиру на момент действия договора (этот пункт может отсутствовать вообще или может быть оформлен в виде отдельной расписки).

– Ответственность сторон: описываются штрафные санкции в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения его условий одной из сторон (как правило, за необоснованный отказ от договора Заказчик выплачивает Исполнителю 1-5% от цены объекта, указанной в данном договоре).

– Форс-мажорные обстоятельства: ситуации, при которых действие договора прекращается без штрафных санкций: стихийные бедствия, военные действия, изменение законодательства, смерть или болезнь одного из собственников.

– Срок действия и порядок разрыва договора: срок действия определяется договоренностью сторон: он может быть ограничен (например, 3 месяца), или неограничен ("до момента продажи"). Договор может быть разорван по обоюдному согласию сторон. Одна из сторон может разорвать договор в одностороннем порядке, если вторая сторона не выполняет своих обязательств. Исполнитель может, кроме того, разорвать договор, если цена квартиры не соответствует реальной рыночной, а Заказчик не согласен ее снижать.

– Реквизиты сторон.

Договор составляется в двух равнозначных экземплярах, один – для Исполнителя, другой – для Заказчика.

К договору дополнительно могут быть оформлены Приложения.

В них описываются подробности, которые не вошли в текст договора. Приложений может быть несколько, они могут оформляться как в день подписания договора, так и позже.

C) Ставя подпись под эксклюзивным договором, вы гарантируете себе качественные услуги, если оговорите в договоре следующие моменты:

- стоимость объекта;

- срок действия договора (от 2 недель до 3 месяцев);

- подробное описание обязанностей Агентства (рекламные издания и периодичность выхода рекламы, текст рекламы, дополнительные мероприятия);

- оговорите удобное для вас время для звонков агента и просмотров квартиры;

- условия, при которых договор может быть прерван без штрафных санкций для Продавца (форс-мажорные обстоятельства, невыполнение или ненадлежащее выполнение Агентством своих обязанностей);

Обращайте внимание, с кем Вы заключаете договор: с Агентством недвижимости (тогда договор должен подписать его директор или уполномоченное на то лицо, должны присутствовать реквизиты Агентства и его печать) или с конкретным агентом/маклером/брокером/риэлтором (тогда под договором стоит только его подпись как частного лица). Первый вариант предпочтительнее, так как и гарантии вам тогда обеспечивает Агентство, а не просто частное лицо.